重新结构您的房屋净值信贷额度：再融资适合您吗？

当房主面临住房净值信用额度的月付款飙升时， refinancing 通常看起来是唯一的出路。但是，您可以 refinancing HELOC 吗？如果可以，哪种方法对您的情况最有意义？答案取决于您的财务状况和当前的市场条件。

理解HELOC基础知识在您再融资之前

HELOC作为一个灵活的信贷工具，以您房屋的净值为担保。与传统抵押贷款不同，它的运作类似于高额度信用卡——您在初始阶段提取所需金额，只需支付利息费用。这个提款期通常持续10年。一旦结束，提款停止，开始还本，通常在20年内还清。

问题是？HELOC利率是可变的，并且往往超过抵押贷款利率。当利率上升时，您的每月还款可能会不可预测地膨胀。根据CoreLogic的数据，仅在2022年的上半年，房地产所有者就开设了超过807,000个HELOC，总值达$131 亿——自2007年以来的最高量。许多借款人现在发现自己在可负担性上面临困难，因为利率显著上升。

贷款人再融资资格要求

在探索再融资选项之前，了解贷方会审查的内容：

股权头寸。 大多数贷方将借贷上限设定为您房产评估值的80%。如果您当前的抵押贷款已经超过了这一阈值，重新融资将变得困难或不可能。

信用评估。 FICO评分670或更高通常使您有资格获得更好的条款。较低的分数并不一定会使您失去资格，但请准备支付更高的利率，以补偿感知的风险。

收入债务比。 贷方通常希望您的债务收入比保持在43%以下。该指标揭示了您相对于收入是否过度负债。

重新结构化您的HELOC的三种主要方法

确保一条新的信用额度

最简单的方式类似于抵押贷款再融资——您获得一个新的房屋净值信用额度（HELOC），并使用收益来偿还旧的房屋净值信用额度。您的提款期会重置，使您回到仅支付利息的状态。这缓解了短期现金流，但有一个警告：如果您不积极偿还本金，长期可能会累计大量的利息支出。

转换为房屋净值贷款

与HELOC灵活的提款结构不同，房屋净值贷款在交割时一次性支付一笔款项。您立即开始偿还本金和利息。虽然月供可能不会大幅下降，但许多借款人欣赏这种确定性：固定利率和固定还款计划减少了还款波动。这种结构吸引了那些致力于更快消除债务的人。

合并到您的主要抵押贷款中

将两笔债务合并为一个简化的付款方式是有优点的，但涉及到一个关键的权衡。如果你几年前锁定了历史低的抵押贷款利率，重新融资就迫使你放弃这个优势。今天的30年固定利率平均低于7%，但HELOC利率可能会根据信用状况和市场条件飙升至10%。然而，如果你的HELOC余额相当可观，这种整合可能在财务上是合理的——你会接受稍高的抵押贷款利率，同时在HELOC部分实现显著的节省。

当再融资不可行时

不足的股本或受损的信用可能会阻碍传统的再融资途径。考虑以下替代方案：

贷款修改。 贷方有时会调整现有条款——降低利率或延长还款期限——以避免止赎。资格通常要求您持有贷款的时间达到最低期限并保持付款历史。

个人贷款途径。 银行、信用合作社和在线借贷机构提供固定APR和还款计划的个人贷款。缺点是：个人贷款利率往往超过HELOC利率，较大的余额可能超出贷方的批准限额。

战略房屋出售。 虽然没有人喜欢搬家，但如果还款变得无法管理，出售您的房产可以作为最后的选择。请记住，如果您违约，贷款人可以进行止赎——您的家为这笔债务提供担保。

底线

您是否可以重组HELOC取决于您的股权状况、信用状况和债务比率。如果您符合条件，重组可以将不可持续的债务转变为可管理的还款。请咨询财务顾问，以评估在继续之前哪种方法与您的长期目标相一致。