房市悖論：為何禁止機構投資者可能讓負擔能力惡化

在美國，沒有比住房更重要的議題了。它是美國夢的核心部分，代表著通往安全、社區和流動性的道路。但在試圖讓這個複雜的挑戰變得更容易的過程中，一個危險的政策想法正在華盛頓逐漸獲得支持：限制大型機構投資者購買單戶住宅並將其出租。這項提案以擴大房屋所有權和抑制房價上漲的名義包裝。

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儘管在新聞稿中看起來不錯，但這項政策對弱勢美國家庭來說將是一場災難。限制機構投資於高品質的單戶出租房（SFR）將限制那些推動美國人口增長的社區的住房選擇：非裔、美洲原住民、西班牙裔家庭以及經濟困難的20至30多歲家庭。儘管被包裝成打擊私募股權，但這個提案實際上是對租房者的攻擊，會不成比例地傷害服務不足的社區。

我在房地產市場工作超過30年，目前領導阿默斯特集團，一家私人房地產投資公司。自從金融危機以來，我一直致力於在這個以緊縮信貸標準而聞名的市場中提供負擔能力，這些標準使許多潛在房主無法進入市場。這對我來說不僅僅是商業或統計數據；我從個人經歷中深知這一點。我的家庭選擇租房，因為這讓我們能夠獲得更好的工作、更好的學校和更好的生活。我將我的成功歸功於這個決定——我不希望我們服務的數千租戶和全美數百萬單戶租房者的門被關閉。

誰是單戶租房者？

美國房市正處於一個世代轉型的過程中。白人非西班牙裔家庭，長期以來佔據了大多數單戶房主和房產驅動的世代財富的主要部分，正逐漸退出其購房的黃金時期。與此同時，種族和族裔多元化的人口迅速擴展，尤其是在26至40歲的年齡段，這是家庭形成的高峰期。

這些較年輕的群體更傾向於租房，限制了他們建立資產和通過房產所有權參與財富創造的能力。收入差距、學生債務負擔、信貸條件收緊和首付限制，持續限制他們獲得所有權的途徑，也限制了跨世代的財富積累。在更廣泛的租房人口中，單戶出租房服務的是一個明顯且日益擴大的族群。

在全國範圍內，單戶租房者的年齡明顯比房主年輕，平均43歲對比54歲。非裔和西班牙裔家庭佔單戶租房者的40%，但僅佔房主的20%，顯示出租與有房的明顯差異。

這些模式在亞利桑那州、佛羅里達州、喬治亞州、內華達州、北卡羅來納州、俄亥俄州和德克薩斯州等多個高增長州份得到強化。在這些市場中，單戶租房者比房主年輕約10歲（46歲對比56歲），每戶家庭的子女數約多60%（0.8對0.5）。非裔和西班牙裔家庭佔單戶租房者的43%，但僅佔房主的25%。

收入差距進一步凸顯了結構性差異。房主的平均收入比租房者高約61%（131,492美元對81,644美元），一些州的差距甚至超過100%。

結論很明確：限制單戶出租房的供應並不能消除所有的財務障礙，反而會減少那些因結構性限制而無法購房家庭的住房選擇。

租房率說明一切

這些差異不僅存在於單戶出租房市場，也存在於整體房市。全國範圍內，白人非西班牙裔家庭的房屋所有權率接近70%，而非裔家庭則約在中40%的範圍內。西班牙裔家庭則略高於50%。換句話說，種族多元化的家庭在所有房屋類型中更傾向於租房，這反映出收入差距、信貸獲取障礙和首付限制在跨世代中持續存在。

在租房者中，非裔非西班牙裔家庭的單戶租房率是白人非西班牙裔家庭的兩倍多（27%對13%）。西班牙裔家庭則為23%。

單戶住宅是一個有意義、合理且常常必要的住房選擇，尤其是對於尋求社區穩定、學校資源和子女空間的年輕家庭來說。限制這些房屋供應的政策，將對最依賴它們的群體造成最大傷害。

不成比例的後果

限制單戶出租房供應將加劇不平等。年輕家庭可能被推向較小的多戶住宅、更長的通勤時間或擁擠的居住環境。

這將是一場真正的危機。根據世代動力中心的全國租房者研究，如果他們無法繼續居住在現有的單戶出租房中，超過十分之一的租房者將不得不住在庇護所、汽車、汽車旅館或其他臨時住所。此外，四分之一的人可能會與家人或朋友同住，三分之一的人則可能租一個公寓。減少供應將對無數美國家庭產生現實的影響。

取消或限制這一選擇，並不能讓擁有房產變得更容易。它縮小了通往穩定住房和向上流動的途徑。

更好的前進之路

鼓勵負責任的單戶出租房投資，是滿足人口變化需求的一種方式。限制這類投資將產生意想不到的後果，破壞政策制定者試圖保護的社區。

美國的住房挑戰本質上是供應問題。認真對待負擔能力和公平的政策制定者，應該專注於增加各類住房的產量，無論是所有權還是租賃，同時負責任地擴大抵押貸款信貸，提升房屋所有權的可及性。這項政策並不擴大所有權，而是偏袒某些家庭，優先考慮房主，並將努力工作的美國人推向一旁，讓少數偏好家庭佔據優勢。

如果目標是公平和負擔能力，擴大住房選擇——而非限制它們——應該是首要任務。

資料來源：
美國人口普查局，2024年美國社區調查一年數據（資料：2024年，發布：2026年）。
在房市（不）負擔時代建立家庭，世代動力中心全國租房者研究（資料：2025年第4季，發布：2026年）。

本篇Fortune.com評論文章的觀點僅代表作者意見，不一定反映《財富》雜誌的立場。