Giá nhà ở Vương quốc Anh giảm nhiệt vào cuối năm 2025, nhưng khả năng chống chịu của thị trường vẫn giữ vững

Theo phân tích của báo cáo của Nationwide tháng 12 được công bố đầu tháng 1, giá nhà ở Vương quốc Anh đã trải qua sự chậm lại đáng kể trong tháng cuối cùng của năm 2025. Giám đốc Kinh tế của Nationwide, Robert Gardner, nhấn mạnh rằng trong khi thị trường bất động sản có dấu hiệu nguội đi, các động lực cơ bản cho thấy một thị trường vẫn còn khả năng chống chịu hơn nhiều so với các biến động giá gần đây cho thấy. Sự mâu thuẫn rõ ràng này giữa tốc độ tăng trưởng chậm lại và sức mạnh thị trường vẫn tồn tại xác định bối cảnh hiện tại của xu hướng giá nhà ở Vương quốc Anh.

Sự chậm lại trong tăng trưởng giá che giấu nhu cầu mạnh mẽ bên trong

Các số liệu chính cho thấy rõ ràng sự chậm lại: mức tăng giá theo năm trong tháng 12 giảm mạnh còn 0,6% từ 1,8% của tháng trước đó — mức thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2024. Điều này thể hiện sự chậm lại đáng kể về mặt bề ngoài. Tuy nhiên, sự chậm lại này chỉ phản ánh một phần câu chuyện. Sự giảm mạnh trong tăng trưởng hàng năm phần nào có thể do so sánh với một giai đoạn nền tảng đặc biệt mạnh mẽ, khi tháng 12 năm 2024 ghi nhận mức tăng 4,7% theo năm. Loại bỏ hiệu ứng toán học này, bức tranh chi tiết hơn về tháng qua tháng cho thấy mức giảm 0,4% khi điều chỉnh theo biến động mùa vụ, cho thấy sự yếu kém thực sự trong đà tăng giá.

Các yếu tố kỹ thuật và điều chỉnh mùa vụ giải thích sự yếu kém gần đây

Phân tích các biến động giá đòi hỏi phải hiểu cả các giảm nominal và các yếu tố cấu trúc thúc đẩy chúng. Hiệu ứng so sánh năm gốc — so sánh các tháng hiện tại với các giai đoạn đặc biệt mạnh mẽ — tự nhiên tạo ra ảo tưởng về sự suy giảm nhanh hơn. Khi tính đến các điều chỉnh theo mùa vụ, sự co lại theo tháng liên tiếp trở nên rõ ràng hơn, mặc dù mức độ vẫn khiêm tốn. Khung kỹ thuật này rất cần thiết để phân biệt giữa sự yếu kém theo chu kỳ và sự sụp đổ của thị trường mang tính cấu trúc, một điểm mà Gardner và nhóm của ông nhấn mạnh khi mô tả hiệu suất của năm 2025.

Các yếu tố cơ bản của thị trường nhà ở vẫn còn nguyên vẹn bất chấp các khó khăn của người tiêu dùng

Điều làm thay đổi đánh giá của Gardner về thị trường là “khả năng chống chịu” là bằng chứng từ các chỉ số thị trường sâu hơn ngoài các chỉ số giá. Mặc dù môi trường này bị ảnh hưởng bởi sự tự tin của người tiêu dùng giảm sút và hành vi chi tiêu thận trọng của các hộ gia đình — cộng thêm việc lãi suất vay thế chấp vẫn duy trì ở mức gấp khoảng ba lần mức thấp sau đại dịch — số lượng phê duyệt vay thế chấp vẫn gần như không thay đổi so với các chuẩn mực lịch sử trước đại dịch. Sự không phù hợp giữa các chỉ số tâm lý và hoạt động cho vay thực tế này cho thấy nhu cầu cấu trúc đối với nhà ở vẫn còn mạnh mẽ. Các yếu tố cơ bản thúc đẩy thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu suy giảm đáng kể, cho thấy sự mềm mại của giá nhà ở Vương quốc Anh phản ánh các yếu tố chu kỳ hơn là sự thất bại hệ thống của thị trường. Nhìn về phía trước, nền tảng nhu cầu ổn định này cho thấy áp lực giá có thể sẽ ổn định, mặc dù sự tăng giá thêm có thể phụ thuộc vào các điều kiện kinh tế rộng lớn hơn và quỹ đạo lãi suất.