Cuộc đối đầu của REIT bán lẻ: Tại sao hai ông lớn trả cổ tức này vẫn liên tiếp chiến thắng trong thời kỳ khó khăn

Nếu bạn đang tìm kiếm thu nhập cổ tức ổn định, cổ phiếu REIT bán lẻ đang trở lại danh sách—và các nhà đầu tư đã bỏ qua chúng đang bỏ lỡ cơ hội kiếm tiền.

Đây là bài kiểm tra thực tế: Các REIT bán lẻ đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch (hello, nỗi lo về thương mại điện tử) và một lần nữa vào năm 2022-2023 khi lãi suất tăng khiến việc mua bất động sản trở nên đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, bằng cách nào đó, những người sống sót vẫn có thể phát triển mạnh mẽ. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã đạt lợi nhuận trung bình 6,9%, theo Hiệp hội Quỹ Đầu tư Bất động sản Quốc gia.

Hai ông lớn chiếm lĩnh lĩnh vực này là Realty Income và NNN REIT—cả hai sở hữu hàng nghìn bất động sản bán lẻ và đã thành công trong nhiều thập kỷ. Nhưng họ chơi trò chơi theo cách khác nhau.

Những con số quan trọng

Realty Income vận hành hơn 15.540 bất động sản và thu về khoảng 80% tiền thuê từ bán lẻ, với các đối tác lớn như Dollar General, Walgreens, Home Depot và Walmart. Quy mô lớn như vậy có nghĩa là:

• Tỷ lệ lấp đầy đạt 98,7% (gần như một thị trấn ma)
• Tăng 3,5% tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê
• AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái lên $1,09
• Lợi tức cổ tức đạt 5,7%, trả hàng tháng
• Đáp ứng khoản cổ tức hàng năm là $3,23 trên mỗi cổ phiếu với dự kiến AFFO năm nay từ $4,25-$4,27

NNN REIT là nhà vận hành nhỏ gọn hơn với 3.700 bất động sản phân bổ trên các cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng và địa điểm giải trí. Quy mô nhỏ hơn có nghĩa là:

• Tỷ lệ lấp đầy đạt 97,5% (cũng ấn tượng)
• AFFO trên mỗi cổ phiếu hàng quý tăng từ $0,84 lên $0,86
• Lợi tức cổ tức 5,9%—cao hơn một chút so với Realty Income
• Chuỗi cổ tức 36 năm, với mức tăng 3,4% vào tháng 8 lên $0,60 mỗi cổ phiếu
• Dự kiến AFFO từ $3,41-$3,45 để hỗ trợ các khoản thanh toán

Tại sao các REIT bán lẻ không chết (Và Điều đó quan trọng)

Điểm mấu chốt mà hầu hết mọi người bỏ lỡ: Cả hai công ty đều đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh không bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế. Thực phẩm, cửa hàng tiện lợi, cửa hàng dollar—mọi người vẫn cần những thứ này bất kể có suy thoái hay không, hay thị trường chứng khoán đang tăng trưởng. Đó không phải là điều nhàm chán; đó là điều thông minh.

Chuỗi tăng cổ tức hàng năm của Realty Income kéo dài ba thập kỷ và thành tích 36 năm của NNN REIT chứng minh rằng đây không phải là những nhà vận hành nhất thời. Họ đã vượt qua các cuộc suy thoái, hỗn loạn đại dịch và cơn bão lãi suất.

Sự đánh đổi thực sự

Quy mô lớn của Realty Income vừa là điểm mạnh vừa là hạn chế. Với hơn 15.000 bất động sản đã có trong tay, việc tìm kiếm các khoản đầu tư mới có thể tạo ra ảnh hưởng đáng kể trở nên khó khăn hơn. Bạn đang có sự ổn định và đa dạng hóa, nhưng hãy chuẩn bị cho lợi nhuận chậm rãi, đều đặn.

Quy mô nhỏ hơn của NNN REIT là vũ khí bí mật của nó. Các khoản đầu tư bất động sản mới vẫn có thể ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng ở giai đoạn này. Ít đa dạng hóa hơn? Chắc chắn. Nhưng có nhiều cơ hội để phát triển hơn? Chắc chắn rồi.

Cách để bạn hành động

Cả hai đều mang lại lợi tức cổ tức tương tự (5,7% so với 5,9%), tỷ lệ lấp đầy ổn định và thành tích cổ tức kéo dài hàng thập kỷ. Lựa chọn phụ thuộc vào khẩu vị của bạn: Muốn giữ vững vị thế của Realty Income, hay muốn tận dụng tiềm năng tăng trưởng linh hoạt của NNN REIT?

Kết luận? NNN REIT nổi bật hơn nếu bạn đặt cược vào tiềm năng tăng trưởng—giả sử bạn thoải mái với việc ít đa dạng hóa hơn một chút. Nhưng Realty Income sẽ không làm bạn thất vọng nếu bạn muốn thu nhập ổn định, nhàm chán (theo cách tốt nhất).