Relatório atual das taxas de hipoteca ARM para 23 de fevereiro de 2026

Enquanto a maioria dos compradores de habitação opta por hipotecas a taxa fixa, há casos em que pode querer analisar cuidadosamente uma hipoteca de taxa variável. Por exemplo, as ARMs podem ser uma opção inteligente para quem compra uma propriedade para alugar ou reformar, ou com a intenção de se mudar dentro de alguns anos — ou seja, mudar antes que o período de taxa fixa introdutória da ARM termine e as ajustagens comecem.

Continue a ler e explicaremos como funciona uma ARM, quando pode querer considerar uma ARM em vez de um empréstimo a taxa fixa, e analisaremos as taxas atuais de ARMs de alguns dos principais credores.

Pode ver aqui o relatório de taxas de ARMs do dia útil anterior.

Taxas médias de hipotecas ARM

A Fortune revisou os dados mais recentes disponíveis em 20 de fevereiro. Estas são taxas de exemplo fornecidas pelas instituições. Cada uma baseia-se em suposições específicas sobre o perfil de crédito e localização de um potencial mutuário. As estimativas podem incluir uma suposição de pontos de desconto na hipoteca. Se decidir candidatar-se, saiba que a taxa que receber pode variar das taxas de exemplo aqui apresentadas.

Uma ARM 7/6 é aquela com uma taxa fixa durante sete anos, seguida de períodos de ajustamento a cada seis meses.

Hipotecas a taxa fixa vs. hipotecas de taxa variável

Cerca de 92% das famílias com hipotecas têm empréstimos a taxa fixa. Ao contrário das ARMs, onde a taxa de juros pode variar após um período inicial de taxa fixa, a sua taxa permanece a mesma durante toda a duração do empréstimo quando tem uma hipoteca a taxa fixa. É fácil perceber por que essa é uma opção popular.

No entanto, as ARMs podem fazer sentido em certas situações. Em outras palavras, pode descobrir que está entre os aproximadamente 8% de titulares de hipotecas que decidem que este tipo de empréstimo oferece uma oportunidade.

Quando pode considerar uma hipoteca de taxa variável

Aqui estão três categorias de compradores de habitação para quem as ARMs podem ser úteis:

• Compradores de casas temporárias ou “de início”. Se estiver bastante confiante de que não ficará na sua casa por muito tempo, uma ARM pode ser uma escolha estratégica, já que pode aproveitar a baixa taxa fixa do período inicial e depois vender a casa antes que o período de ajustamento comece.

• Investidores. Muitos investidores imobiliários gostam de ARMs por uma razão semelhante. Podem garantir uma taxa de juros baixa inicialmente e, à medida que o período de ajustamento se aproxima, em três, cinco ou sete anos, podem ajustar o aluguel para refletir o novo pagamento da hipoteca ou reformar a propriedade e comprar a próxima.

• Compradores durante períodos de altas taxas de juros. Finalmente, muitos compradores arriscam-se com uma hipoteca de taxa variável durante períodos de altas taxas de juros, pois é mais provável que ofereça uma taxa mais baixa inicialmente e, na fase final, assumindo que as coisas arrefeçam até ao final do período fixo.

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Como funcionam as hipotecas de taxa variável

As ARMs normalmente começam com uma taxa de juros baixa e fixa por um período definido — como três, cinco, sete ou 10 anos — e, após o término do “período fixo”, inicia-se o “período de ajustamento”.

Aqui é que as coisas ficam interessantes. Durante o período de ajustamento, a taxa de juros da sua ARM pode variar com base em vários fatores-chave, incluindo:

• Taxas de referência. As ARMs geralmente obtêm a sua taxa de base de um índice chamado Secured Overnight Financing Rate (SOFR). O Tesouro dos EUA publica um novo SOFR todas as manhãs como uma forma de informar aos bancos e credores “olha, aqui está o custo de emprestar dinheiro hoje”. Isso, por sua vez, ajuda os credores a definir taxas de mercado apropriadas para vários produtos, desde empréstimos automóveis até hipotecas.

• Margens. A margem é uma percentagem fixa que o seu credor adiciona ao índice para determinar a sua taxa de juros ARM. Assim, se tiver uma ARM ligada ao SOFR e o SOFR estiver a 5% enquanto a sua margem for 2%, a sua taxa ARM será de 7%. As margens normalmente variam entre 2% e 3,5% e podem variar consoante o credor, o empréstimo e a sua solvabilidade. As margens também são fixas no contrato do empréstimo, por isso, é melhor comparar várias ofertas para encontrar as margens mais competitivas.

• Limites de taxa. Por fim, os limites de taxa estabelecem um limite ao quanto a sua taxa pode subir ao longo do empréstimo. Os “limites de ajustamento inicial” controlam quanto a taxa pode subir na primeira vez, os “limites de ajustamento subsequente” determinam como ela pode subir após o limite inicial, e os “limites de ajustamento vitalício” limitam o aumento total da sua taxa de juros.

O comprimento mais comum de uma ARM pode ser a 5/1, ou seja, o empréstimo tem uma taxa fixa durante cinco anos, e, após esse período, a taxa começará a variar a cada ano durante 25 anos (a maioria das ARMs tem duração de 30 anos).

Outro comprimento comum é a 10/6, significando que terá um período fixo de 10 anos e um período de ajustamento de 20 anos, durante o qual a taxa de juros mudará a cada seis meses. Também pode encontrar ARMs 3/1, 7/1 e 10/1.

Saiba mais: Por que o Secured Overnight Financing Rate pode importar para a sua hipoteca.

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Refinanciamento de uma ARM para uma hipoteca a taxa fixa

Às vezes, mesmo que tenha sido vantajoso comprar a sua propriedade com uma ARM, acaba por perceber que uma hipoteca a taxa fixa seria preferível no futuro. Por exemplo, talvez tenha decidido que a sua primeira casa será uma residência de longo prazo. Não está sozinho — uma pesquisa de 2024 revelou que um número considerável de proprietários Millennials e da Geração Z não consegue pagar uma atualização e está a contentar-se com as suas casas de início.

Independentemente do motivo específico, saiba que é possível fazer um refinanciamento de uma ARM para uma hipoteca a taxa fixa. Na verdade, é provavelmente uma razão bastante comum para os titulares de ARMs refinanciarem.

Refinanciar de uma ARM para uma hipoteca a taxa fixa não é complicado e funciona praticamente como um refinanciamento de uma taxa fixa para outra taxa fixa. Você solicitará várias cotações a diferentes credores para encontrar as melhores taxas, fornecerá a documentação necessária, fechará o novo empréstimo e liquidará o antigo.

Prós e contras das hipotecas de taxa variável

Como qualquer outro tipo de hipoteca, as ARMs têm uma combinação de vantagens e desvantagens. Embora o seu credor possa decidir qual o tipo de hipoteca mais adequado para si, conhecer o básico pode ajudar a planear o orçamento e a navegar pelos primeiros passos do processo:

Vantagens

• Possibilidade de uma taxa de juros mais baixa inicialmente. Os credores normalmente oferecem taxas mais baixas para ARMs do que para hipotecas a taxa fixa durante o período inicial (fixo).
• Requisitos de elegibilidade mais baixos. Como os pagamentos mensais começam mais baixos, muitos credores podem facilitar os requisitos para os mutuários de ARMs em comparação com os de taxa fixa (por exemplo, aceitar mutuários com DTI de 50%).
• Pagamentos mensais podem diminuir. Se as taxas de juros caírem entre agora e o final do seu período fixo, pode acabar por pagar uma prestação mensal ainda menor.

Desvantagens

• Mas, os pagamentos mensais podem subir. Assim que o seu período fixo expirar, a sua taxa de juros pode subir até ao limite máximo permitido (frequentemente até 5 pontos percentuais acima da sua taxa inicial). Para ilustrar, se a taxa de juros de um empréstimo de 400.000 dólares subir de 7% para 12% de um dia para o outro, o pagamento mensal passará de cerca de 2.661 dólares para aproximadamente 4.114 dólares — um aumento de 1.453 dólares, ou 54,6%.
• Difícil de comparar ofertas. Quando os pontos de desconto são removidos, as ofertas de hipotecas a taxa fixa de vários credores são relativamente fáceis de comparar. As ARMs, no entanto, têm várias variáveis e pode ser difícil encontrar a melhor oferta inicialmente.
• Menos tranquilidade. Mesmo que o custo de impostos e seguros aumente, os mutuários a taxa fixa têm a tranquilidade de saber que o pagamento principal da hipoteca nunca mudará. Os mutuários de ARMs podem beneficiar de taxas mais baixas inicialmente e, possivelmente, taxas mais baixas a longo prazo, mas não terão essa estabilidade a longo prazo.

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