Os REITs são a melhor opção de investimento em imóveis? Conheça estes 5 pontos-chave

Já ouviu falar em investir em imóveis através de REITs (Fundos de Investimento Imobiliário)? Desde que os REITs foram lançados na bolsa de valores da Tailândia em 2018, este método de investimento tem sido uma escolha para muitos investidores. Mas por que às vezes os REITs proporcionam bons retornos e outras vezes não? Este artigo irá explorar profundamente o panorama dos REITs, proporcionando uma compreensão mais clara desta ferramenta financeira.

O que exatamente são os REITs?

Fundos de Investimento Imobiliário(Real Estate Investment Trust - REIT)Na essência, são um “pool de ativos”, operado e gerido por uma sociedade gestora de fundos. Esta gestão capta fundos vendendo unidades de investimento aos investidores, gerindo esses ativos para gerar rendimentos, e por fim, devolve esses rendimentos aos investidores na forma de dividendos.

Os ativos detidos pelos REITs geralmente podem gerar fluxos de caixa estáveis, incluindo diversos tipos de imóveis—residenciais, comerciais, armazéns, hotéis, centros comerciais, infraestruturas de comunicação, entre outros. Através de rendas de aluguer ou taxas de licença de uso, os REITs pagam dividendos aos investidores, o que explica por que os dividendos dos REITs tendem a ser relativamente estáveis e contínuos.

REITs vs Fundos Imobiliários: conheça as diferenças

Embora os REITs e os fundos imobiliários(Property Fund) invistam ambos em imóveis, existem diferenças-chave em vários aspetos.

Natureza jurídica e regulamentação
Fundos imobiliários são fundos comuns que não requerem certificados de custódia, enquanto os REITs pertencem ao regime de trust, supervisionados pela Comissão de Valores Mobiliários(SEC), e precisam de aprovação da bolsa de valores.

Flexibilidade de investimento
Os fundos imobiliários limitam-se a uma lista positiva de ativos autorizados pela Comissão de Valores Mobiliários, e não podem investir em imóveis no exterior. Em contrapartida, os REITs têm maior flexibilidade, podendo investir em ativos estrangeiros e permitindo que até 10% do total de ativos seja utilizado em projetos de desenvolvimento imobiliário.

Estrutura de governança e distribuição
As unidades de fundos imobiliários são distribuídas e vendidas de forma semelhante a fundos mútuos, sem necessidade de manter circulação livre ou realizar assembleias de unit-holders. Os REITs operam mais como empresas cotadas, devendo manter pelo menos 15% de circulação livre e realizar assembleias anuais de acionistas.

Atualmente, o mercado tailandês não lança novos fundos imobiliários; todos os novos produtos adotam a estrutura de REIT, refletindo as maiores normas e vantagens de flexibilidade dos REITs.

As quatro categorias de REITs

De acordo com a propriedade do imóvel

REITs de propriedade plena(Freehold)
Estes REITs detêm a propriedade total do imóvel e gerem a renda gerada, como alugueres. O valor das unidades oscila com o valor de mercado do imóvel. Quando se adicionam novas construções ao terreno, o valor da terra aumenta, a renda potencial também, elevando o valor das unidades.

REITs de direito de arrendamento(Leasehold)
Estes REITs não possuem o imóvel, mas detêm o direito de uso e obtêm rendimentos dele. Quando o contrato de arrendamento expira, o valor das unidades destas REITs efetivamente cai a zero, pois não podem continuar a gerar renda. Assim, com o tempo, o valor das unidades de REITs de direito de arrendamento tende a diminuir.

De acordo com a forma de investimento

Investimento direto - Possuir diretamente imóveis que gerem renda ou direitos de uso
Investimento indireto - Detém ações de outras empresas que investem em imóveis

De acordo com o tipo de imóvel

REITs de retalho(Retail REIT) - Investimento em centros comerciais, lojas de retalho, outlets, etc.

REITs residenciais(Residential REIT) - Investimento em hotéis, apartamentos, edifícios residenciais, residências estudantis, etc.

REITs de saúde(Healthcare REIT) - Investimento em hospitais, clínicas, lares de idosos, etc.

REITs de escritórios(Office REIT) - Focado na renda de aluguer de espaços de escritório

REITs de infraestruturas(Infrastructure REIT) - Investimento em redes de comunicação, oleodutos, etc.

Cada tipo de REIT tem diferentes estruturas de distribuição de rendimentos e fatores que impulsionam os lucros.

Dois fatores centrais que influenciam o valor do REIT

O valor dos REITs deriva de dois fatores essenciais:

Valor de mercado dos ativos imobiliários
Este é influenciado pelo tipo de propriedade. Como mencionado, os REITs de direito de arrendamento depreciam-se devido à redução anual do direito de uso. Além disso, condições económicas, vantagens de localização, infraestruturas e investimentos de desenvolvimento elevam o valor dos imóveis, aumentando assim o valor das unidades do REIT.

Fluxo de caixa esperado
Isto está diretamente relacionado com os dividendos que os investidores podem receber. O crescimento económico pode aumentar a procura por espaços de escritório, permitindo que os Office REITs cobrem mais alugueres; por outro lado, instabilidade social pode reduzir o número de turistas, diminuindo a receita dos REITs hoteleiros e, consequentemente, os dividendos.

Vantagens e desvantagens de investir em REITs

Principais vantagens

• Alta liquidez - Facilidade de compra, venda e transferência na bolsa(SET)
• Diversificação de investimento - Adiciona exposição imobiliária ao seu portefólio, sem necessidade de grande capital
• Transparência - Desde o registo, emissão até à divulgação de informações, todo o processo é rigorosamente supervisionado pelas entidades reguladoras
• Fluxo de caixa estável - Proporciona aos investidores rendimentos relativamente estáveis e contínuos

Principais desvantagens

• Carga fiscal - Os dividendos de REITs estão sujeitos a uma retenção de 10%, ou podem ser incluídos na declaração de imposto de renda anual
• Sensibilidade às taxas de juro - Os REITs reagem às mudanças nas taxas de juro; aumento das taxas geralmente impacta negativamente a avaliação dos REITs

Antes de investir, o investidor deve considerar cuidadosamente estes fatores, garantindo que a escolha esteja alinhada com os seus objetivos financeiros e tolerância ao risco.

Exemplos de REITs no mercado tailandês

CPN Retail Growth (CPNREIT)
Este é um REIT de direito de arrendamento, gerindo vários projetos comerciais do Central, edifícios de escritórios e o hotel Hilton Pattaya. A taxa de rendimento de dividendos atual é de 8,35% (com base no preço atual de 9,85 baht).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT)
Este é um REIT de propriedade plena, detendo o terreno do centro de exposições IMPACT, bem como quatro edifícios e instalações associadas. A taxa de rendimento de dividendos anual é de 4,69% (com base no preço atual de 12,80 baht).

WHA Premium Growth REIT (WHART)
Detém tanto propriedade plena quanto direito de arrendamento, atuando principalmente na gestão de arrendamento de armazéns. A taxa de rendimento de dividendos anual é de 7,63% (com base no cotado de 9,50 baht).

Fundo de Infraestruturas Jasmine Broadband Internet (JASIF)
Este é um fundo de infraestrutura de propriedade plena, detendo 1.680.500 km de fibra ótica, obtendo rendimentos estáveis de contratos de arrendamento de longo prazo com a TTTBB. A taxa de rendimento de dividendos mais atrativa é de 13,73% (com base no preço atual de 6,70 baht).

Conclusão: Os REITs são adequados para si?

Fundos de Investimento Imobiliário(REITs) são uma escolha ideal para investidores que procuram além dos juros de depósitos a prazo. Através da gestão especializada de uma sociedade gestora, que administra os alugueres e rendimentos dos imóveis, os investidores podem obter dividendos relativamente estáveis.

No entanto, como qualquer ferramenta financeira, os REITs têm vantagens atrativas e desvantagens que merecem atenção. Antes de decidir investir, deve ponderar cuidadosamente estes fatores, avaliar a sua tolerância ao risco e os seus objetivos de investimento, para garantir que a sua decisão financeira o ajude a alcançar objetivos a longo prazo. Escolher o tipo certo de REIT e o momento adequado é a chave para o sucesso.