O que os investidores precisam saber sobre REITs e fluxos de receita contínuos

Investidores que procuram formas de gerar dividendos consistentes frequentemente encontram os REITs presentes no mercado de ações tailandês desde 2018. Esta ferramenta financeira tornou mais fácil o acesso ao imobiliário para aqueles que não possuem capital suficiente para adquirir propriedades diretamente. Mas, antes de decidir investir, é importante compreender as características de cada tipo, pois nem todos oferecem retornos iguais.

O que é um REIT? Que tipo de gestão de imóveis ele realiza?

Real Estate Investment Trust, ou REIT, difere de um Property Fund na sua maior rigidez regulatória. Os gestores de fundos reúnem fundos através da venda de unidades de investimento e usam esses recursos para adquirir ativos geradores de renda, como condomínios, armazéns, centros comerciais ou até imóveis no exterior. Depois, arrecadam receitas de aluguéis ou outros benefícios e distribuem regularmente aos investidores.

Por que o REIT é adequado para quem busca renda regular?

As vantagens do investimento em REIT incluem vários aspectos. Primeiro, alta liquidez, pois podem ser comprados e vendidos na bolsa de valores tailandesa (SET) como ações comuns, sem precisar esperar o término do contrato para retirar o dinheiro. Segundo, o fluxo de caixa gerado pela gestão imobiliária é mais constante do que os juros tradicionais. Terceiro, os REITs são regulados por diferentes órgãos, garantindo transparência e podendo ser uma boa opção para diversificação de risco na carteira de investimentos.

Por outro lado, há desvantagens: os dividendos estão sujeitos à retenção de 10% de imposto ou podem ser considerados na dedução do imposto de renda anual. Além disso, os REITs são sensíveis às mudanças nas taxas de juros, podendo diminuir de valor em períodos de juros altos.

Quantos tipos de REIT existem?

Os REITs podem ser classificados de várias formas. Considerando os direitos de propriedade, o tipo (Freehold) permite ao investidor possuir o imóvel e ter direito à renda indefinidamente. O valor das unidades de investimento pode aumentar com o desenvolvimento do ativo. Já o REIT (Leasehold) não é proprietário real, apenas detém direitos de arrendamento; ao término do contrato, o valor das unidades diminui significativamente.

Quanto ao setor de atuação, há diferentes categorias: Retail REIT para centros comerciais e lojas de varejo, Residential REIT para hotéis e residências, Office REIT para edifícios de escritórios, Healthcare REIT para hospitais, e Infrastructure REIT para redes de telecomunicações e infraestruturas essenciais. Cada tipo possui fatores que influenciam os dividendos de forma distinta.

O que faz o valor do REIT subir ou descer?

O valor do REIT depende principalmente de duas partes: o valor do imóvel que possui e a receita esperada da gestão desses ativos. O valor imobiliário varia conforme a economia, o desenvolvimento da região e a demanda. Por exemplo, se há mais investimentos na área, a avaliação do imóvel aumenta, elevando o valor do REIT.

A receita, por sua vez, depende do número de inquilinos, rotatividade e estabilidade do setor. Por exemplo, Retail REITs são afetados pelo comportamento de compra, enquanto Office REITs dependem da demanda por espaços comerciais. Se o setor crescer, a receita dos inquilinos aumenta, possibilitando maiores pagamentos de aluguel.

Exemplos de REITs na Tailândia e seus dividendos

Atualmente, o mercado tailandês possui diversos REITs, como:

• CPNREIT, um Leasehold REIT que administra ativos de vários centros comerciais e edifícios de escritórios, incluindo o hotel Hilton Pattaya, com uma taxa de dividendos de 8,35% ao ano, a partir de um preço de 9,85 THB.

• IMPACT, um Freehold REIT que possui edifícios de escritórios e centro de convenções IMPACT, com uma taxa de dividendos de 4,69% ao ano, a partir de 12,80 THB.

• WHART, uma combinação de Freehold e Leasehold REIT que administra armazéns, com uma taxa de 7,63% ao ano, a partir de 9,50 THB.

• JASIF, um Fundo de Infraestrutura do tipo Freehold, com propriedade de fibras ópticas, recebendo renda de contratos de locação com empresas de telecomunicações, com uma taxa de dividendos de até 13,73% ao ano, a partir de 6,70 THB.

Questões a considerar antes de decidir investir

Antes de investir em REIT, é importante verificar se o direito é Freehold ou Leasehold, pois isso afeta a sustentabilidade dos dividendos. Para Leasehold, é necessário verificar quantos anos restam no contrato de arrendamento para avaliar o horizonte de investimento. Além disso, é fundamental entender em que tipo de imóvel o REIT investe, pois diferentes setores são mais sensíveis às condições econômicas.

O investimento em REITs é uma opção equilibrada para quem deseja diversificação, renda regular e liquidez na venda. A escolha do REIT deve estar alinhada aos objetivos de investimento e ao nível de risco que o investidor está disposto a assumir.