Lãi suất vay thế chấp có tiếp tục giảm trong suốt mùa xuân 2026 không?

Trong khi Cục Dự trữ Liên bang vẫn giữ nguyên lãi suất, lãi suất vay thế chấp đã trở thành tâm điểm chú ý của thị trường—nhưng không phải vì những lý do nhiều người mong đợi. Với khả năng Cục Dự trữ Liên bang (FOMC) không giảm lãi suất trước tháng 6, câu chuyện thực sự lại nằm ở nơi khác. Các diễn biến gần đây cho thấy các thông báo chính sách từ Washington đang có ảnh hưởng lớn hơn so với hành động của Fed trong việc định hình chi phí vay mượn cho chủ nhà.

Những bất ngờ về chính sách, chứ không phải hành động của Fed, định hình xu hướng lãi suất gần đây

Vào cuối tháng 1 năm 2026, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) đã báo cáo một sự thay đổi đáng kể trong động thái thị trường. Theo dữ liệu của MBA, hoạt động tái cấp vốn đã tăng mạnh—đạt mức chưa từng thấy kể từ tháng 9 năm 2025, với số đơn vay tăng hơn 14% trong một tuần và yêu cầu tái cấp vốn tăng 20%. So với cùng kỳ năm ngoái, khối lượng tái cấp vốn đã tăng 183%. Sự tăng trưởng này diễn ra mặc dù FOMC dự kiến sẽ giữ nguyên lãi suất trong thời gian này.

Vậy điều gì đã thúc đẩy sự biến động này trong lãi suất vay thế chấp khi chính sách của Fed vẫn đang trì trệ? Câu trả lời nằm ở các sáng kiến của Nhà Trắng nhằm giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở. Bắt đầu từ đầu tháng 1, một loạt các lệnh hành pháp và đề xuất chính sách đã bắt đầu định hình lại kỳ vọng của thị trường về chi phí vay mượn.

Các biện pháp của Nhà Trắng về nhà ở đã định hình lại kỳ vọng về lãi suất vay thế chấp

Chính quyền Trump đã giới thiệu ba đề xuất lớn về nhà ở đã thu hút sự chú ý của thị trường:

Hạn chế các nhà đầu tư tổ chức: Một lệnh hành pháp cấm các nhà đầu tư doanh nghiệp mua nhà đơn lập báo hiệu một sự thay đổi căn bản trong cấu trúc thị trường nhà ở, nhằm mở ra cơ hội cho người mua lần đầu.

Can thiệp trực tiếp vào thị trường: Các quan chức đề xuất Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp—một cơ chế trực tiếp để đẩy lãi suất vay thế chấp xuống bằng cách thúc đẩy cầu trong thị trường cho vay.

Tiếp cận quỹ hưu trí: Một đề xuất thứ ba cho phép người sở hữu 401(k) rút tiền từ quỹ hưu trí để đặt cọc mua nhà, mở rộng khả năng mua nhà của người mua và về lý thuyết hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Những thông báo này đã thúc đẩy sự biến động rõ rệt trong lãi suất vay thế chấp. Bắt đầu từ mức 6.16% cho khoản vay cố định 30 năm, lãi suất đã giảm xuống còn 6.06%—mức thấp nhất trong ba năm—trước khi ổn định quanh mức 6.09%. Một số nhà cho vay đã bắt đầu cung cấp lãi suất dưới 6%, theo khảo sát thị trường.

Thị trường trái phiếu thúc đẩy dự báo về lãi suất vay thế chấp

Hiểu rõ xu hướng lãi suất vay thế chấp đòi hỏi phải chú ý đến một yếu tố thường bị bỏ qua: lợi suất trái phiếu 10 năm. Theo Jeff DerGurahian, nhà kinh tế trưởng tại LoanDepot, chỉ số này đóng vai trò chính trong việc truyền tải chính sách của chính phủ đến chi phí vay của người tiêu dùng.

Đề xuất mua trái phiếu thế chấp trị giá 200 tỷ USD dường như đã tạm thời hỗ trợ lãi suất vay thế chấp bằng cách báo hiệu cầu duy trì ổn định. Tuy nhiên, DerGurahian cảnh báo rằng các cải thiện gần đây có thể đảo chiều nếu lợi suất trái phiếu tăng trở lại trong khoảng 4.2% đến 4.3%. Mối quan hệ này là trực tiếp: khi lợi suất trái phiếu tăng, lãi suất vay thế chấp thường cũng tăng theo, làm mất đi các lợi ích từ các chính sách đã thực hiện.

Những dự đoán về lãi suất vay thế chấp năm 2026 khi Fed vẫn giữ nguyên chính sách

Nhìn về phía trước, các nhà dự báo vẫn chia rẽ về xu hướng lãi suất vay thế chấp trong suốt năm 2026. Phân tích của J.P. Morgan cho thấy có thể sẽ có một đến hai lần giảm lãi suất trong năm nay, mặc dù sự hoài nghi từ Phố Wall vẫn còn. Michael Feroli, nhà kinh tế trưởng tại J.P. Morgan, lưu ý rằng nếu thị trường lao động yếu đi hoặc lạm phát giảm đáng kể, Fed có thể thực hiện các đợt giảm lãi suất vào cuối năm.

Tuy nhiên, dự báo cơ bản của J.P. Morgan dự đoán lạm phát giảm vừa phải và thị trường lao động thắt chặt vào giữa năm 2026—những điều kiện này có thể khiến Fed hướng tới tăng lãi suất vào cuối năm 2027 thay vì giảm. Với nhiệm kỳ của Jerome Powell làm Chủ tịch Fed kết thúc vào tháng 5, sự không chắc chắn về lãnh đạo lại thêm một biến số nữa trong dự đoán về lãi suất vay thế chấp.

Đối với người tiêu dùng theo dõi lãi suất vay thế chấp trong ngắn hạn, điều cần chú ý vẫn là biến động lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm hơn là các tuyên bố của Fed. Nếu không có tín hiệu rõ ràng từ ngân hàng trung ương về tiến trình kiểm soát lạm phát, lãi suất vay thế chấp có khả năng sẽ duy trì trong phạm vi nhất định, phản ứng chủ yếu với các thông báo chính sách tài khóa và diễn biến của thị trường trái phiếu 10 năm hơn là các chính sách tiền tệ.