Un projet immobilier à Shenzhen lance la première baisse de prix après les vacances, avec une réduction maximale de plus d'un million de yuans par unité. Les professionnels du secteur : « La stratégie de réduction de prix pour augmenter le volume de ventes » reste efficace.

Récemment, le projet Junyue Mingdu, situé dans le district de Bao’an, Xin’an à Shenzhen, est devenu l’un des projets les plus populaires sur le marché immobilier de Shenzhen, soutenu activement par les agents immobiliers.

Le 27 février après-midi, un journaliste du « Daily Economic News » s’est rendu sur place. De nombreux agents immobiliers surveillaient le projet pour attirer des clients. Au centre de marketing, bien que ce jour soit un jour ouvrable, il y avait encore beaucoup de visiteurs.

De nombreux acheteurs ont été attirés par les importantes remises proposées. Après la reprise du travail lors du Nouvel An chinois, le projet a lancé une grande promotion sous le nom de compensation par logement, devenant ainsi le premier nouveau projet à Shenzhen après le Nouvel An 2026 à pratiquer une « baisse de prix pour augmenter le volume ».

Selon le journaliste sur place, le type principal de logement est un trois-pièces de 89㎡, avec un prix de lancement réduit de 800 000 à 1,15 million de yuans, et certains logements au rez-de-chaussée sont proposés à un peu plus de 5 millions de yuans.

Parmi eux, les logements de 89㎡ situés dans les étages moyens et supérieurs, après remise, coûtent généralement entre 5,2 et 5,3 millions de yuans, avec un prix au mètre carré de 58 000 à 59 000 yuans ; certains logements au rez-de-chaussée, dont le prix total est entre 5 et 5,1 millions de yuans, ont un prix au mètre carré d’environ 56 000 à 57 000 yuans.

[Image du site du projet Junyue Mingdu, source : journaliste de Méi Jing, Chen Ronghao]

Il faut savoir qu’en juillet 2025, lors de l’ouverture du projet, le prix moyen enregistré était de 82 200 yuans/m². Même après remise, le prix au mètre carré atteignait environ 73 000 yuans/m². Aujourd’hui, sous le nom de compensation par logement, le prix a été une nouvelle fois fortement réduit.

Il est à noter que le promoteur initial du projet n’était pas China Cinda. Au début, le développement était dirigé par Zhongnan Construction. Par la suite, Zhongnan Construction a rencontré une crise de liquidité, et China Cinda est officiellement intervenue en février 2023 pour reprendre le projet. China Cinda a créé un fonds de secours d’un total de 3,151 milliards de yuans en partenariat avec Cinda Capital, dont 2,551 milliards de yuans proviennent de la branche Cinda, permettant la restructuration des actions et la revitalisation des actifs de la société Shenzhen Jinzhongsheng Investment Co., Ltd.

« Depuis le dernier trimestre de l’année dernière, les prix des logements d’occasion à Shenzhen ont diminué nettement plus que ceux des nouveaux logements, ce qui a entraîné un flux évident de clients vers le marché de l’immobilier d’occasion. Cette démarche des promoteurs vise à récupérer une partie des clients détournés et à accélérer la vente », a analysé He Qianru, directrice du centre de recherche national de Midland Realty, le 28 février.

Une baisse de prix de plus d’un million de yuans pour devancer le marché

Récemment, le projet Junyue Mingdu à Bao’an a été fortement promu par les agents immobiliers de Shenzhen, et la « baisse de prix de plus d’un million de yuans » est sans doute le symbole clé de cette opération.

[Image : capture d’écran d’informations sur les réseaux sociaux des agents]

Le 27 février après-midi, après avoir été recommandé par un agent, un journaliste s’est rendu sur place. Selon le centre de vente, après la promotion, la réaction du marché a été plutôt bonne, et le rythme de vente s’est considérablement accéléré.

Un conseiller immobilier sur place a indiqué : « Le projet a lancé une promotion pour les logements compensés par du travail dès le neuvième jour du Nouvel An chinois, et il a été ouvert jusqu’à 24h pendant plusieurs jours. Beaucoup de clients ont visité et réservé leurs logements en pleine nuit. » Le promoteur a clairement pour objectif de vendre rapidement les quelques unités restantes après le Nouvel An pour récupérer rapidement des fonds.

[Image : centre de vente du projet Junyue Mingdu, source : journaliste de Méi Jing, Chen Ronghao]

L’avantage prix est la raison principale de cette forte accélération des ventes.

Un conseiller immobilier a calculé : « Pour un logement de 89㎡ dans les étages moyens ou supérieurs, à 5,3 millions de yuans, le prix après remise est d’environ 59 000 yuans/m², soit une baisse de 15 000 à 20 000 yuans/m² par rapport au prix de lancement. Si l’on considère un acompte de 20 % (le minimum étant 15 %), cela représente un acompte de 1,06 million de yuans. Avec un prêt immobilier sur 30 ans, la mensualité serait d’environ 18 000 yuans. »

Il a ajouté : « Actuellement, le projet applique une politique de réservation avec un dépôt de 100 000 yuans pour garantir le prix avantageux, puis la transaction se poursuit selon la procédure normale d’achat de logement neuf, avec signature en ligne et prêt. »

Avant la promotion des logements à prix réduit, la vente globale du projet n’était pas très bonne. La première ouverture a eu lieu le 5 juillet 2025. Cependant, selon les données de la plateforme immobilière de Shenzhen, au 27 février, 52 unités avaient été enregistrées dans les contrats ou déjà enregistrées, représentant un taux de vente d’environ 20 %.

Après la promotion, selon la communication des agents, le projet a vendu jusqu’à 50 unités en une seule journée après la mise en place de la promotion par compensation de travail. Cela signifie que le volume de ventes maximal en une journée après la baisse de prix a presque égalé celui de la moitié de l’année précédente.

Le promoteur principal est Shenzhen Jinzhongsheng Investment Co., Ltd. Selon Tianyancha, cette société a été créée en 2017 avec un capital social de 10 millions de yuans. Son représentant légal, président et directeur général est Lu Jianfei.

D’après la structure de propriété, cette société appartient à Wuhu Xinzhongsheng Investment Partnership (Limited Partnership) à 99 % et à Cinda Capital Management Co., Ltd. à 1 %. La société contrôlante ultime est China Cinda.

Après la reprise par China Cinda, une nouvelle stratégie de réduction des prix pour augmenter le volume

Le prix au mètre carré, entre 56 000 et 59 000 yuans, où se situe-t-il par rapport au marché de Shenzhen et du district de Bao’an, Xin’an ?

« Ce prix est assez attractif à Shenzhen, surtout dans le district de Xin’an. Les logements neufs et les bons logements d’occasion autour tournent généralement entre 70 000 et 90 000 yuans/m². À côté, l’appartement Yinyue de Dayuecheng, après remise, coûte environ 39 000 à 45 000 yuans/m², avec un prix moyen de 42 000 yuans/m². Il y a donc au moins 10 000 à 20 000 yuans de différence par rapport aux prix des logements d’occasion environnants », a déclaré Liu Wentao, agent immobilier à Shenzhen, le matin du 28 février.

Liu Wentao a ajouté que même dans tout Shenzhen, ce prix présente un avantage évident.

Il est également important de noter que le projet était à l’origine une partie du projet de renouvellement urbain de la zone 25 de Baocheng et de la zone 25 de Xin’an, initialement développé par Zhongnan Construction.

Depuis 2021, Zhongnan Construction a connu une crise de liquidité, avec des retards de paiement, des arrêts de chantier fréquents, et le développement des terrains a été suspendu.

En février 2023, China Cinda a injecté 2,551 milliards de yuans pour reprendre le projet, revitalisant ainsi l’actif dans un mode de soutien financier, devenant le promoteur principal. Cela a considérablement réduit le risque de projet abandonné, faisant de ce projet, après Zhongzhou Yingxi, un autre projet problématique repris par China Cinda sur le marché de Shenzhen.

Concernant la nature du projet, Junyue Mingdu couvre environ 11 300㎡, avec une surface construite totale de 143 000㎡. Il prévoit seulement deux bâtiments résidentiels de 31 étages, deux immeubles de bureaux, avec 256 unités résidentielles à vendre, comprenant également des logements sociaux et de relogement.

Les visites autour du projet ont montré qu’il se trouve à environ 800 mètres de la station Lingzhi (lignes 5 et 12), à proximité du premier centre commercial China Food de South China. À moins de 500 mètres, il y a l’école Ji’an Elementary, le lycée Xin’an, et à une distance immédiate, l’hôpital de Bao’an.

Malgré ses prix attractifs et son emplacement avantageux, le projet présente aussi des inconvénients : un indice d’occupation élevé de 9,69, une petite communauté, un espace limité pour les activités de jardinage, et un ratio ascenseur/lot de 3 escaliers pour 7 unités ou 4 escaliers pour 6 unités, ce qui augmente la densité résidentielle.

[Image : jardin suspendu du projet Junyue Mingdu, source : journaliste de Méi Jing, Chen Ronghao]

Après la reprise par China Cinda, la stratégie n’a pas été de maintenir des prix élevés, mais plutôt d’adopter une approche pragmatique de « baisse de prix pour augmenter le volume et récupérer rapidement les fonds ». Certains professionnels du secteur soulignent que pour une société de soutien, la récupération rapide des fonds permet de financer les rénovations ultérieures ou les futurs appels d’offres fonciers, plutôt que de rechercher un profit élevé sur un seul projet. C’est une approche courante pour les sociétés de gestion d’actifs (AMC) pour revitaliser les actifs dépréciés.

He Qianru a mentionné que les projets en difficulté ne diffèrent pas beaucoup des autres sur le marché, mais que la pression financière étant plus grande, la vente rapide est essentielle.

Zou Shaowei, chercheur senior du centre de recherche Zhongyuan à Shenzhen, a indiqué que, sur le marché de Shenzhen, en dehors des produits de luxe rares, la « stratégie de baisse de prix pour augmenter le volume » reste efficace, que ce soit dans les zones populaires comme Bao’an et Nanshan ou dans les zones de première nécessité comme Guangming, Longgang et Pingshan.

Selon les données du centre de recherche Zhongyuan, au 27 février, le mois de février a vu 1 215 nouvelles ventes de logements résidentiels neufs et 2 248 transactions de logements d’occasion. Parmi 265 projets de logements neufs en vente, près de 80 % des achats nécessitent un acompte de moins de 1 million de yuans, avec un minimum de 200 000 yuans.