Adieu à la « course à la conquête du territoire », les sociétés de gestion immobilière se retirent pour changer

Les experts estiment que cette tendance de ajustement se poursuivra encore 2 à 3 ans dans le futur.

Depuis toujours, le secteur immobilier connaît des renouvellements de projets, les entreprises de gestion immobilière se retirant chaque année de certains projets, ce qui reste une rotation normale du marché. Mais cette situation commence à changer, de plus en plus d’entreprises cotées commencent à « se retirer » volontairement.

L’organisme de conseil tiers CRICR Property Management indique qu’en contexte d’optimisation continue de la structure des projets dans le secteur, avec une sortie proactive de projets de faible qualité et inefficaces, la croissance globale de la gestion des 50 entreprises immobilières cotées a ralenti de 1,4 point de pourcentage par rapport à la même période l’an dernier, la expansion de leur taille se tourne désormais vers la prudence.

Selon l’avis du secteur, après avoir dit adieu à l’ère de la « course à la conquête », les entreprises immobilières cotées, par leur retrait volontaire, recentrent leurs ressources sur des projets à haute rentabilité et à fort potentiel, favorisant ainsi un ajustement stratégique. Cela marque aussi la fin de l’époque où le secteur immobilier dépendait d’une croissance extensive par couverture urbaine, pour entrer dans une nouvelle phase d’exploitation fine caractérisée par la concentration et la spécialisation.

Retrait volontaire

« Le retrait volontaire » est devenu le « mot de l’année » dans les rapports financiers 2025 des entreprises immobilières.

« Notre groupe continue d’optimiser la structure de ses activités et de gérer les projets déficitaires. En équilibrant la taille et la rentabilité, la superficie des projets terminés ou en retrait s’élève à 55,6 millions de mètres carrés. » a révélé China Overseas Property dans son rapport de performance 2025. Ce volume de retrait a augmenté d’environ 25 % par rapport à 2024.

Par ailleurs, Country Garden Services a arrêté la gestion de plus de 60 millions de mètres carrés ; Yongsheng Service a signé pour le retrait d’environ 42 millions de mètres carrés ; Sunac Services a procédé au retrait ou à la décision de retrait de 59 projets ; Oceanwide Service a vu sa taille diminuer en raison de certains retraits volontaires, avec une baisse d’environ 3 % de la superficie gérée en glissement annuel…

De telles ajustements volontaires ne sont plus l’apanage de quelques entreprises, mais deviennent la norme dans le secteur. Selon CRICR Property Management, en 2025, 50 entreprises immobilières cotées ont divulgué leur superficie en gestion, totalisant environ 7,51 milliards de mètres carrés, en hausse de 5,3 %, mais ce taux de croissance a encore reculé de 1,4 point par rapport à l’année précédente. L’organisme estime que cela reflète la tendance actuelle du secteur à optimiser la structure des projets et à sortir activement des projets de faible qualité et inefficaces, la croissance de la taille se tournant vers la prudence et la recherche de haute qualité.

En réalité, certains grands groupes immobiliers ont commencé à réduire leur portefeuille il y a déjà deux ans.

Selon des divulgations, en 2023, la superficie de retrait de Country Garden Services a atteint environ 38,8 millions de mètres carrés, en hausse de plus de 175 % par rapport à l’année précédente ; en 2024, cette superficie a dépassé 36 millions de mètres carrés ; bien que les chiffres pour 2025 n’aient pas été divulgués pour l’année entière, la première moitié de l’année a déjà enregistré un retrait de 17,3 millions de mètres carrés, en hausse de plus de 5 %. En 2024, Wanyun Cloud a retiré 53 projets résidentiels sur toute l’année, et Shimao Services a également quitté 60,9 millions de mètres carrés, etc.

Il ne s’agit pas seulement d’un retrait sur les projets en gestion, mais aussi d’un ajustement des réserves de projets pour prévenir les risques futurs. Par exemple, en 2025, Country Garden Services a volontairement abandonné certains projets de réserve situés dans des villes non centrales ou présentant des risques de livraison, ce qui a fait chuter la superficie de réserve de plus de 7 % par rapport à l’année précédente.

Globalement, CRICR Property Management indique que parmi les 38 entreprises cotées ayant divulgué leur superficie contractuelle, la croissance annuelle de cette dernière n’est que de 1 %, soit une baisse de 2 points par rapport à l’année précédente.

De nombreux dirigeants d’entreprises immobilières décrivent leur retrait de projets comme étant de faible efficacité ou de faible qualité, leur critère principal étant la incapacité à atteindre la rentabilité.

« La norme principale pour le retrait de contrats de faible qualité est la perte continue sur deux ans et un flux de trésorerie négatif », a admis la direction de Sunac Services lors de la réunion de résultats 2025, en évaluant aussi les causes de pertes telles que la baisse des prix pour les clients, les coûts élevés, le faible taux de facturation, etc., ainsi que l’efficacité des mesures d’amélioration. « Si l’on ne parvient pas à réduire les pertes ou à améliorer le flux de trésorerie, le retrait sera décidé sans hésitation. »

La direction de Country Garden Services a également indiqué qu’au début de 2025, elle avait effectué une évaluation sur site de certains projets déficitaires, élaborant des plans de redressement spécifiques pour inverser la tendance, affirmant qu’« aucun projet ne sera abandonné à la légère », mais si, après une évaluation globale, il s’avère « difficile de changer la situation opérationnelle du projet par divers moyens, la décision sera de se retirer volontairement ».

Wanyun Cloud a également mis en place un groupe de gestion spécial pour les projets déficitaires passés, s’inspirant de la logique de tarification flexible de 2025, et a conclu un consensus avec ses clients sur une « qualité et un prix conformes », mais « si malgré tous les efforts, la perte ne peut être inversée, la décision de se retirer sera prise sans hésitation ».

Selon Peng Yu, vice-directeur de la division recherche de l’Institut de recherche sur la gestion immobilière, le récent retrait volontaire des projets par les entreprises immobilières marque une étape de transition, passant d’une phase d’expansion extensive à une nouvelle période de développement de haute qualité, axée sur la « qualité et l’efficacité ». Il ne s’agit pas d’un simple recul stratégique, mais d’un retour rationnel et d’une optimisation proactive sous la pression de multiples facteurs.

L’ajustement se poursuit

Depuis 2015, sous l’effet de la croissance rapide du secteur immobilier en amont et du soutien du marché des capitaux, le secteur immobilier a longtemps suivi une logique de développement basée sur la « taille avant tout ». Cela a également préparé le terrain pour l’actuelle phase de réajustement, provoquant une « douleur de transition ».

CRICR Property Management souligne qu’au stade de développement rapide, de nombreuses entreprises ont accepté des projets déficitaires ou à faible rentabilité pour conquérir des parts de marché et augmenter leur taille, ces projets étant souvent sous-évalués, mal équipés ou présentant des problèmes laissés par les promoteurs, étant dès le départ en perte ou à faible profit.

Un insider d’une entreprise immobilière a confié à un journaliste que certains bâtiments de projets en développement continu étaient abandonnés, avec des problèmes résiduels tels que l’absence de gaz, d’eau ou d’électricité, ou des routes non réparées, nécessitant des réparations payantes après l’entrée, et risquant aussi de voir les propriétaires refuser de payer la gestion. Par ailleurs, la surdéveloppement a aussi entraîné un taux d’inoccupation élevé, devenant un facteur clé pour la collecte des frais de gestion ces deux dernières années.

« Pendant la période de prospérité du marché immobilier et de marge bénéficiaire élevée, les entreprises pouvaient compenser ces pertes par les revenus d’autres projets de qualité. » indique l’organisme, mais dans le cycle de contraction macroéconomique, ces « défauts » initiaux des projets ont été mis en évidence.

La pression financière sur ces projets devient un moteur direct du retrait volontaire des entreprises immobilières. Peng Yu explique qu’en 2025, le taux moyen de recouvrement des frais de gestion par les 100 principales entreprises immobilières a chuté à 87,32 %, avec une baisse plus marquée pour certains projets peu efficaces. Avec des coûts de main-d’œuvre et d’entretien des infrastructures publiques toujours élevés, certains projets deviennent déficitaires, poussant les entreprises à se retirer volontairement. Le retrait des projets peu rentables contribue aussi à améliorer l’efficacité opérationnelle des entreprises.

CRICR Property Management indique que ce n’est pas simplement une contraction des activités, mais une transition de « croissance par expansion » vers « spécialisation approfondie », visant à augmenter la densité opérationnelle et la part de marché dans les zones clés.

Concrètement, en termes d’espace, les entreprises ne cherchent plus à couvrir une large zone, mais à concentrer leurs efforts dans des régions spécifiques. Par exemple, GreenTown Services a cessé depuis 2021 sa coopération avec des entreprises privées tierces, réduisant sa couverture urbaine de plus de 200 villes à 56 villes principales ; Yongsheng Service a réduit sa couverture de plus de 120 villes à 70-80 villes clés.

Concernant la stratégie pour les nouveaux projets, elles contrôlent strictement les risques pour assurer la rentabilité. Par exemple, Sunac Services ne cherche pas à étendre sa taille à l’extérieur pour le moment, en respectant des critères de qualité globale, notamment en comparant la rentabilité, la marge brute, en évaluant les paiements et dépôts des clients.

Sur le plan opérationnel, elles augmentent la densité de gestion par une couverture spatiale élevée, ce qui permet de réduire les coûts et d’améliorer la productivité. CRICR indique qu’en 2025, la superficie gérée par entreprise cotée dans une seule ville a atteint 1,69 million de mètres carrés, en hausse d’environ 7 %, la densité de gestion commençant à produire ses effets, le secteur avançant prudemment vers une nouvelle étape d’exploitation de haute qualité.

Peng Yu pense que cette tendance d’ajustement devrait continuer encore 2 à 3 ans. À court terme, la stratégie de « resserrement et de valorisation » des entreprises, en se concentrant sur des projets et zones à haute valeur, se renforcera. À long terme, la concurrence dans le secteur passera d’une dépendance aux ressources à une dépendance aux capacités, formant un nouveau modèle centré sur la qualité du service, l’application technologique et l’intégration écologique. Les leaders du marché, en se retirant volontairement des actifs peu efficaces, cherchent à consolider leur base financière pour soutenir une croissance durable et une différenciation compétitive future.