Le reflux des salaires élevés dans l'immobilier : les "millions de yuan par an" disparaissent, Yu Liang a gagné 240 000 yuan l'année dernière

La gloire et le déclin d’un secteur.

Avec l’ajustement en profondeur du secteur immobilier, le système de rémunération des cadres des promoteurs immobiliers est en train de subir une reconstruction sans précédent.

Récemment, la publication des rapports annuels 2025 des promoteurs cotés s’est concentrée, et plusieurs entreprises ayant déjà divulgué la rémunération de leurs cadres montrent que : les « empereurs du travail » percevant autrefois des millions de yuans par an sont presque disparus, tandis que peu d’entreprises peuvent encore verser un salaire stable de plusieurs centaines de milliers.

Par ailleurs, celles qui restent sous le risque de crédit, avec des profits fortement dégringolant, voient la rémunération de leurs cadres continuer à diminuer, certains dirigeants de renom ayant leur salaire annuel réduit au niveau d’un employé ordinaire.

Du « club des millions » à la « ligne de survie des centaines de milliers », la contraction des rémunérations des cadres des promoteurs immobiliers n’est pas seulement le résultat de la performance, mais aussi une réévaluation du risque sectoriel.

Yu Liang a touché 240 000 yuans l’année dernière chez Vanke

Autrefois, symbole de « salaire élevé » pour les cadres, Vanke voit ses rémunérations chuter presque de façon « vertigineuse ».

Selon le rapport annuel récemment publié par Vanke A (000002.SZ), en 2025, Vanke a réalisé un chiffre d’affaires de 233,4 milliards de yuans, en baisse de 32 % par rapport à l’année précédente, avec une perte de 88,6 milliards de yuans, une augmentation significative par rapport à l’année précédente. Sous l’effet de divers facteurs, le risque de Vanke n’est pas encore totalement résolu, et ses opérations continuent de faire face à de graves défis.

En conséquence, la rémunération des cadres de Vanke continue de diminuer. En 2025, les membres du conseil d’administration, les superviseurs et les cadres supérieurs travaillant à plein temps chez Vanke ont reçu une rémunération brute de 7,02 millions de yuans, Vanke stipulant que les membres du conseil et les superviseurs en poste ne reçoivent pas de rémunération pour leurs fonctions, mais uniquement en fonction de leur performance au sein de l’entreprise.

Parmi eux, le président de Vanke, Huang Liping, ne perçoit pas de salaire chez Vanke car il reçoit déjà une rémunération de la société affiliée.

L’ancien président du conseil d’administration et vice-président exécutif, Yu Liang (ayant travaillé chez Vanke jusqu’en janvier 2026), a reçu en 2025 une rémunération de 242 000 yuans ; l’ancien président et CEO, Zhu Jiusheng, ayant quitté ses fonctions en janvier 2025, a perçu un total brut de 21 000 yuans.

Même pour le vice-président exécutif et le responsable financier en exercice, Han Huihua, le salaire annuel n’est que de 1,044 million de yuans, bien inférieur aux sommets du secteur.

Lorsque Vanke réalisait ses meilleurs résultats, la rémunération de ses cadres atteignait plusieurs millions. Par exemple, Yu Liang a perçu en 2019 et 2020 un salaire brut respectivement de 12,51 millions et 12,47 millions de yuans, et Zhu Jiusheng aussi dépassait 11,2 millions ces années-là.

En 2020, sept membres du conseil et cadres supérieurs de Vanke ont reçu en tout 58,19 millions de yuans brut, un chiffre qui a été réduit de 88 % en 2025.

Le tournant est survenu en 2021, année où, malgré un bénéfice net record de 38,1 milliards de yuans, la conscience de crise chez les cadres s’est installée. Cette année-là, la rémunération totale brute de 8 membres du conseil et cadres a chuté de 50 % par rapport à 2020, Yu Liang ayant volontairement renoncé à tous ses bonus annuels, son salaire passant de plusieurs millions à 1,54 million de yuans.

Depuis, avec la détérioration des performances et la baisse du bénéfice net, la rémunération de Yu Liang continue de diminuer.

Selon le rapport annuel 2023 de Vanke, les 8 membres du conseil, superviseurs et cadres supérieurs en poste ont renoncé volontairement à leur bonus de 2023, et depuis la déclaration, Yu Liang, président du conseil, ainsi que Zhu Jiusheng, président, et le président du comité de surveillance, ont choisi de percevoir volontairement un salaire mensuel brut de 10 000 yuans. Le rapport annuel 2024 indique que le total brut de la rémunération de Yu Liang cette année-là était de 336 000 yuans.

Pour Vanke, la baisse de rémunération de ses cadres semble encore loin d’être terminée.

Certains cadres ont vu leur salaire divisé par deux par rapport à leur pic

Une situation similaire s’est produite chez Jin Di Group (600383.SH).

L’année dernière, Jin Di, ayant enregistré une perte nette de 13,3 milliards de yuans, a également réduit ses rémunérations. Selon le rapport annuel publié le 3 avril, Jin Di a réalisé un chiffre d’affaires de 35,9 milliards de yuans, en baisse de 52 %, avec un bénéfice net attribuable aux actionnaires de -13,3 milliards.

Le rapport indique aussi que le président de Jin Di, Xu Jiajun, percevra en 2025 un salaire brut de 1,99 million de yuans, en baisse de 13 % par rapport à 2024, où il avait touché 2,28 millions.

Le président, le directeur général et le responsable financier, Li Ronghui, ont respectivement un salaire brut annuel de 1,93 million de yuans, en baisse par rapport à 2,17 millions en 2024.

De plus, plusieurs vice-présidents exécutifs touchent un salaire brut de 1,69 million de yuans, et le total des rémunérations brutes de tous les membres du conseil et cadres supérieurs durant la période s’élève à 19,61 millions, en baisse de 27 %.

En 2019, Jin Di avait versé un total de 67,71 millions de yuans à ses cadres et membres du conseil, le président Ling Ke touchant 9,79 millions, et Xu Jiajun, alors vice-président senior et secrétaire du conseil, recevant 4,05 millions, soit le double de ses rémunérations actuelles.

En revanche, Sunac China (601155.SH), qui reste profitable, affiche une « baisse modérée ».

En 2025, Sunac a réalisé un chiffre d’affaires de 53 milliards de yuans, avec un bénéfice net de 680 millions, maintenant une stabilité dans ses résultats et profits.

Les rémunérations de ses cadres restent globalement stables. Selon le rapport annuel, le président et CEO Wang Xiaosong a touché 3,3 millions de yuans, en baisse de 340 000 yuans par rapport à l’année précédente. Le responsable financier, Guan Youdong, a perçu un salaire brut annuel de 3,37 millions, en légère baisse.

Sunac indique que la rémunération de ses cadres est déterminée selon un système d’évaluation de performance élaboré par le département des ressources humaines, en tenant compte de leurs fonctions, responsabilités, et en se référant aux niveaux de rémunération du secteur, ainsi qu’aux résultats opérationnels.

Bien que Sunac soit l’un des rares promoteurs privés à ne pas avoir fait défaut sur sa dette, et qu’il ait maintenu une rentabilité annuelle dans un cycle immobilier en déclin, ses rémunérations ont tout de même subi de fortes pressions.

Par exemple, en 2019, le salaire brut annuel de Wang Xiaosong atteignait 6 millions de yuans, et avant lui, lorsque Wang Zhenhua était président, il était aussi de 6 millions. Plusieurs vice-présidents et cadres supérieurs avaient aussi des salaires proches de 6 millions, mais aujourd’hui, Wang Xiaosong voit ses rémunérations presque divisées par deux, et celles des autres cadres ont fortement chuté.

Les rémunérations dans les entreprises publiques et centrales du secteur immobilier restent « stables »

Alors que certaines entreprises mixtes et privées connaissent une purge brutale, les entreprises publiques et d’État montrent un rythme nettement différent — un principe de « stabilité » qui prévaut.

China Merchants Shekou (001979.SZ) prévoit en 2025 un chiffre d’affaires de 154,7 milliards de yuans et un bénéfice net d’environ 1 milliard, avec une rémunération globale des cadres stable : le président Zhu Wenkai touchera 2,55 millions de yuans brut, le directeur général Nie Liming 710 000 yuans, et les vice-directeurs Wu Bin et Lü Bin respectivement 1,99 million et 2,12 millions, peu ou pas de différence par rapport à l’année précédente.

China State Construction (00817.HK) est l’un des rares à connaître une « croissance à contre-courant ». En 2025, ses ventes et profits ont augmenté, et la rémunération de ses cadres a également augmenté, totalisant 13,25 millions de yuans, en hausse de plus de 20 %. Le président et CEO Tao Tianhai gagne 3,5 millions, et la CFO Qiao Xiaojie 3,07 millions.

Les entreprises publiques locales restent aussi prudentes. China National Chemical (600675.SH), ayant retrouvé la profitabilité en 2025, n’a pas augmenté ses rémunérations, qui sont passées de 6,99 millions à 6,18 millions. Plusieurs cadres touchent entre 800 000 et 1,4 million de yuans, et certains membres du conseil, en poste dans des entreprises affiliées, ont opté pour des « zéro salaire ».

On voit que le système de rémunération des entreprises publiques et nationales est davantage lié aux règles, évaluations et gestion de mandat, avec des fluctuations bien moindres que dans le secteur privé. Dans un contexte de forte turbulence, cette « inertie » devient en fait un stabilisateur.

Si l’on regarde sur le long terme, l’évolution des rémunérations des cadres du secteur immobilier en Chine ressemble à une histoire condensée de la montée et de la chute du secteur.

Entre 2016 et 2020, lors du cycle haussier, l’expansion rapide et le modèle de rotation élevé ont engendré de nombreux « mythes de hauts salaires », où des millions par an n’étaient pas rares, et certains créaient même des « empereurs du travail » avec des rémunérations dépassant le milliard via des incitations en actions et en cash.

D’après les données récentes, la rémunération des cadres immobiliers est désormais fortement liée à la rentabilité de l’entreprise : en cas de pertes, elle chute drastiquement, et dans certains promoteurs en faillite, la gestion symbolique de leur salaire est devenue une norme.

En analysant la classification des promoteurs ayant publié leurs rémunérations, on constate que les entreprises privées ont connu de fortes fluctuations ces dernières années, tandis que les entreprises publiques maintiennent une stabilité systémique, dessinant deux courbes de rémunération radicalement différentes.

Pour les acteurs du secteur immobilier, les hauts rendements de l’ère de l’endettement élevé appartiennent au passé, remplacés par une croissance plus faible, des contraintes accrues et une incertitude prolongée. Les anciens hauts dirigeants, autrefois au sommet, passant de millions à des centaines de milliers ou moins, incarnent non seulement un changement dans leur revenu personnel, mais aussi la fin d’une époque. Lorsque le « mythe des hauts salaires » s’éloigne, l’attractivité professionnelle du secteur immobilier se reconfigure également.