Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Đức đang diễn ra nghiêm trọng hơn nhiều so với những gì hầu hết mọi người nhận ra. Các quỹ đầu tư liên quan đến bất động sản vừa chứng kiến một điều tồi tệ: dòng tiền rút ra trong mười tháng đầu năm 2025 đã vượt qua tổng số của cả năm trước đó. Đây không phải là một đợt điều chỉnh nhỏ—mà là một cuộc tháo chạy thực sự.

Nguyên nhân do đâu? Cuộc khủng hoảng bất động sản đã âm ỉ suốt nhiều tháng cuối cùng đã làm lung lay tận gốc niềm tin của nhà đầu tư. Khi dòng vốn rút ra khỏi cả một loại tài sản với tốc độ như vậy, điều đó báo hiệu những vấn đề cấu trúc sâu xa hơn. Chúng ta không chỉ nói về một hoặc hai quý tồi tệ.

Hiệu ứng lan tỏa vượt ra ngoài biên giới nước Đức. Bất động sản từ lâu đã được xem như một kênh đầu tư ổn định, nhàm chán. Nhưng khi một trong những nền kinh tế lớn nhất châu Âu chứng kiến dòng vốn tháo chạy liên tục khỏi các quỹ bất động sản, điều đó đặt ra câu hỏi về các mô hình định giá, mức độ tiếp xúc với lãi suất, và liệu các thị trường khác có thể đi theo xu hướng này không.

Đối với bất kỳ ai theo dõi các xu hướng vĩ mô, đây là một dữ liệu đáng ghi nhớ. Đôi khi những thay đổi quan trọng nhất xảy ra một cách từ từ, rồi bất ngờ ập đến.