Знаходження найприбутковіших REIT: Realty Income та NNN REIT очолюють відновлення

Чому REIT важливі для інвесторів, що шукають дохід

Довірчі компанії з нерухомості (REIT) стають все більш привабливими джерелами доходу, особливо зараз, коли роздрібний сектор — довгий час вважається проблемним — переживає справжнє відновлення. Структура REIT зобов’язує розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами, що робить їх природно відповідними стратегіям, орієнтованим на дивіденди.

Протягом більшої частини останніх кількох років REIT, орієнтовані на роздрібний сектор, стикалися з суттєвими перешкодами. Пандемія поставила під питання життєздатність традиційної торгівлі у фізичних магазинах через прискорення електронної комерції. Підвищення процентних ставок у 2022-2023 роках додало ще один тягар, збільшуючи витрати на придбання та рефінансування. Однак стійкість довела неправоту скептиків.

За перші дев’ять місяців 2025 року REIT, орієнтовані на роздрібний сектор, у середньому принесли 6,9% доходу, що свідчить про справжнє відновлення ринку. Цей фон зробить поточний момент особливо актуальним для оцінки окремих можливостей.

Realty Income: масштаб і стабільність у найвищих доходностях REIT

Realty Income (NYSE: O) керує приблизно 15 540 об’єктами нерухомості, що робить її домінуючим гравцем серед найвищих доходностей REIT. Структура портфеля демонструє складну диверсифікацію: приблизно 80% орендного доходу надходить від роздрібних орендарів. У цій роздрібній частині портфеля магазини продуктів харчування становлять майже 11%, а магазини зручності — 10%. Доларові магазини, рітейлери з покращення житла та інші торговці доповнюють розподіл у роздрібному секторі. Промислові об’єкти становлять приблизно 15% доходу, а гральний бізнес та інші категорії заповнюють прогалини.

Список орендарів читається як «хто є хто» стабільних рітейлерів: Dollar General, Walgreens, Home Depot і Walmart. Це не експериментальні концепції — це доведені, орієнтовані на трафік бізнеси.

Цифри демонструють дисципліноване виконання. Зайнятість у 98,7% відображає ефективне управління об’єктами. Оновлення договорів оренди було на 3,5% вище, що свідчить про цінову силу. Скориговані кошти від операційної діяльності (AFFO), ключовий показник готівки, доступної для розподілу REIT, зросли на 2,9% у порівнянні з минулим роком і становлять $1.09 на розведену акцію.

Що відрізняє Realty Income — це її траєкторія дивідендів. З моменту IPO у 1994 році компанія щоквартально підвищує дивіденди вже понад три десятиліття — неперевершений рекорд. Щомісячні виплати кілька разів на рік зростали, останнього разу з $0.269 до $0.2695 за акцію у жовтні. За прогнозами, AFFO становитиме $4.25-$4.27 на акцію за рік при щорічних дивідендних зобов’язаннях у $3.23, тому покриття залишається надійним. Дивідендна дохідність становить 5,7%.

Що ж до компромісу? Це масштаб. З понад 15 000 об’єктів Realty Income стикається з математичною реальністю: темпи зростання у відсотках природно зменшуються. Компанія, ймовірно, забезпечить стабільний, передбачуваний дохід, а не вибухове зростання.

NNN REIT: менший масштаб, концентрована можливість

NNN REIT (NYSE: NNN) керує 3 700 об’єктами у різних роздрібних секторах — магазинами зручності, автосервісами, ресторанами, розважальними закладами для сімей та спеціалізованими рітейлерами. Хоча цей портфель менший, він демонструє виняткові навички управління орендарями: у третьому кварталі рівень зайнятості залишався на рівні 97,5%.

Квартальні AFFO на акцію зросли з $0.84 до $0.86, що свідчить про позитивний імпульс. NNN REIT зберігає свою вражаючу спадщину дивідендів — 36 послідовних щорічних підвищень. Останнє підвищення збільшило виплати на 3,4% до $0.60 за акцію у серпні. Керівництво прогнозує AFFO у діапазоні $3.41-$3.45 на акцію, що комфортно покриває підвищену розподільчу політику. Ця найвища доходність REIT наразі пропонує дивідендну дохідність 5,9%.

Розмір стає перевагою, а не обмеженням на етапі NNN REIT. Одна значна покупка або розвиток об’єкта все ще суттєво впливає на показники зростання. Компанія залишається налаштованою на вище середнього зростання порівняно з великими конкурентами.

Ваш вибір: яка найвища доходність REIT відповідає вашій стратегії?

Обидві компанії пройшли через складні роки, закріпивши портфелі за моделями бізнесу, стійкими до рецесії. Ні одна з них не існувала б сьогодні, якби їхні орендарі були вразливими. Управляючі роздрібною нерухомістю, з якими вони співпрацюють, продемонстрували здатність триматися.

Рівень дивідендів майже не відрізняється — 5,7% проти 5,9% — тому дохідність не є визначальним фактором. Покриття також є надійним у обох компаніях, з здоровими мультиплікаторами AFFO щодо розподілів.

Вибір зводиться до філософії: Realty Income пропонує стабільність і диверсифікацію через тисячі об’єктів і ширший спектр активів. Для інвесторів, орієнтованих на зростання і готових прийняти менший масштаб і вужчу диверсифікацію, NNN REIT пропонує більш привабливий потенціал зростання, особливо з урахуванням нормалізації роздрібного сектору США.