Соревнование розничных REIT: почему эти два гиганта дивидендов продолжают побеждать в трудные времена

2025-12-31 13:50:15

Если вы ищете стабильный доход от дивидендов, акции розничных REIT снова в игре — и инвесторы, которые их отвергали, оставляют деньги на столе.

Вот реальная картина: розничные REIT были полностью разгромлены во время пандемии (проблемы с электронной коммерцией) и снова в 2022-2023 годах, когда повышение процентных ставок сделало приобретение недвижимости значительно дороже. Тем не менее, каким-то образом, выжившие смогли процветать. За первые девять месяцев 2025 года розничные REIT принесли в среднем 6,9%, согласно Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости.

Два основных игрока, доминирующих в этой сфере, — Realty Income и NNN REIT — оба владеют тысячами розничных объектов и уже десятилетия показывают отличные результаты. Но они играют по-разному.

Важные цифры

Realty Income управляет более чем 15 540 объектами и получает примерно 80% арендных платежей от розничных предприятий, таких как Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart. Такой масштаб означает:

уровень заполняемости 98,7% (почти как в городе-призраке)
рост коэффициента обновления аренды на 3,5%
AFFO на акцию вырос на 2,9% в годовом выражении до $1,09
дивидендная доходность составляет 5,7%, выплачивается ежемесячно
покрывает свой ежегодный дивиденд в $3,23 на акцию с прогнозируемым AFFO в $4,25-$4,27 в этом году

NNN REIT — более компактный оператор с 3 700 объектами, расположенными в магазинах уединения, автосервисах, ресторанах и развлекательных заведениях. Такой меньший масштаб означает:

уровень заполняемости 97,5% (так же впечатляюще)
квартальный AFFO на акцию вырос с $0,84 до $0,86
дивидендная доходность 5,9% — чуть выше, чем у Realty Income
36-летняя история выплаты дивидендов, в августе увеличена на 3,4% до $0,60 на акцию
прогнозируемое покрытие AFFO в диапазоне $3,41-$3,45 для поддержки выплат

Почему розничные REIT не умерли (И это важно)

Ключевое понимание, которое большинство упустило: обе компании инвестируют в бизнесы, которые смеются над экономической волатильностью. Продукты питания, магазины уединения, долларовые магазины — людям всё равно нужны эти вещи, независимо от того, идет ли рецессия или акции растут. Это не скучно; это умно.

Трехдесятилетняя серия Realty Income по ежегодному увеличению дивидендов и 36-летний стаж NNN REIT доказывают, что это не мимолетные операторы. Они пережили рецессии, хаос пандемии и разрушение от процентных ставок.

Настоящий компромисс

Масштаб Realty Income — это и сила, и ограничение. Уже в портфеле более 15 000 объектов, и найти новые инвестиции, которые действительно повлияют на показатели, становится сложнее. Вы получаете стабильность и диверсификацию, но ожидайте медленных, стабильных доходов.

Меньший масштаб NNN REIT — его секретное оружие. Новые инвестиции в недвижимость все еще могут существенно влиять на показатели роста на этом этапе. Меньше диверсификации? Конечно. Но больше возможностей для роста? Безусловно.

Как сделать свой ход

Оба предлагают схожие дивидендные доходности (5,7% против 5,9%), стабильные показатели заполняемости и многолетний опыт выплаты дивидендов. Выбор зависит от вашего аппетита: хотите ли вы надежную крепость Realty Income или более гибкий потенциал роста NNN REIT?

Вердикт? NNN REIT выигрывает, если вы делаете ставку на потенциал роста — при условии, что вам комфортно с меньшей диверсификацией. Но Realty Income не разочарует, если вы ищете предсказуемый, скучный (в лучшем смысле) доход.

Посмотреть Оригинал

На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .