A estrutura de lucros enfrenta uma mudança qualitativa, China Resources Land: libertar-se do antigo modelo de desenvolvimento de três altos

Complexo de China Resources Vanke Nanshan, Shenzhen. Fonte da imagem: site oficial da empresa

Repórter  Zhang Bei  Huang Zhinan  Shenzhen reporta

2025, como o ano de encerramento do “14º Plano Quinquenal”, o setor imobiliário ainda está numa fase crítica de ajuste profundo e reconstrução de modelos, com a China Resources Land alcançando uma receita total de 281,44 bilhões de yuans no ano, um aumento de 0,9% em relação ao ano anterior, e a proporção de lucro líquido central de negócios recorrentes subindo pela primeira vez para 51,8%, marcando uma transição estratégica para múltiplas pistas de crescimento. Sua subsidiária controlada, China Resources Vanke Life, atingiu uma receita de 18,02 bilhões de yuans e um lucro líquido central de 3,95 bilhões de yuans, com crescimentos anuais de 5,1% e 13,7%, respectivamente, mantendo por três anos consecutivos uma distribuição de 100% do lucro líquido central.

Em 30 de março, a China Resources Land (01109.HK) e a China Resources Vanke Life (01209.HK) realizaram a apresentação de resultados do exercício fiscal de 2025. O presidente do conselho da China Resources Land, Li Xin, juntamente com o CEO Xu Rong, o CFO Zhao Wei e outros membros da gestão central, além do diretor executivo e CEO da China Resources Vanke Life, Yu Linkang, participaram da reunião, detalhando o desempenho financeiro e o planejamento estratégico do “15º Plano Quinquenal”.

Sob o contexto de mudança na lógica de desenvolvimento do setor, de expansão de escala para melhoria de qualidade e eficiência, ambas as empresas demonstraram a certeza de gestão através da coordenação das três curvas de crescimento de “desenvolvimento, operação e serviços”, apresentando um exemplo observável para a transformação do setor durante as oscilações do ciclo.

Salto histórico na estrutura de lucros

Em 2025, o setor imobiliário chinês enfrentou um ponto crítico de ajuste profundo e reconstrução de modelos, com as vendas de imóveis novos caindo para 8,39 trilhões de yuans, e a lógica de desenvolvimento do setor mudando completamente de expansão de volume para melhoria de qualidade e eficiência do estoque, com as construtoras enfrentando um duplo desafio de desempenho e rentabilidade.

No contexto de pressão geral do setor, a China Resources Land apresentou um desempenho bastante notável. Apesar de o lucro líquido central ser impactado pelo ambiente externo, a estrutura de lucros passou por uma mudança fundamental, com a contribuição do lucro operacional ultrapassando 50%, marcando a entrada oficial em uma nova fase de desenvolvimento com dupla roda de desenvolvimento de vendas e operação de serviços.

Segundo observação deste repórter, por trás dessa transformação está a colheita de anos de estratégia de aprofundamento da China Resources Land. Dados principais do relatório financeiro indicam que, em 2025, sua receita de negócios recorrentes totalizou 43,28 bilhões de yuans, um aumento de 3,7%, representando 15,4% do total da receita; mais impressionante ainda, o lucro líquido central de negócios recorrentes atingiu 11,65 bilhões de yuans, um crescimento de 13,1%, com uma participação significativamente maior no lucro líquido central, aumentando 11,2 pontos percentuais para 51,8%.

Esses números não apenas se tornaram o foco principal do relatório financeiro, mas também confirmam o sucesso da transformação da China Resources Land de uma única venda de desenvolvimento para uma operação integrada. Li Xin, presidente do conselho, afirmou na apresentação de resultados de 2025: “A China Resources Land já se livrou completamente do antigo modelo de desenvolvimento de ‘três altos’ e construiu um novo modelo de alta eficiência e coordenação das três curvas de crescimento, promovendo uma ecologia de cadeia industrial de alta qualidade.”

Mesmo em um período de ajuste profundo do setor, a base fundamental da China Resources Land permanece sólida. Como a primeira curva de crescimento, o negócio de desenvolvimento e vendas atingiu uma assinatura de vendas de 2,336 trilhões de yuans em 2025, mantendo-se entre as três maiores do setor; embora afetado pela redução geral do lucro bruto de liquidação, a margem de lucro bruto de liquidação ainda foi de 15,5%.

Li Xin destacou com clareza: “O negócio de desenvolvimento e vendas é a base da nossa performance, além de ser a principal contribuição para receita e fluxo de caixa. No futuro, focaremos na era de uma única operação, com prioridade na melhoria da qualidade e eficiência para manter os lucros.”

A segunda curva de crescimento, de aluguel de imóveis operacionais, tornou-se o motor central da China Resources Land para atravessar ciclos econômicos. Em 2025, esse negócio gerou uma receita de 25,44 bilhões de yuans, um aumento de 9,2%, com a margem de lucro bruto subindo 1,8 pontos percentuais para 71,8%. Os centros comerciais próprios tiveram desempenho especialmente destacado, com aumento de 22,4% na receita de varejo, superando significativamente o crescimento de 3,7% do varejo nacional, e a margem operacional atingiu 63,1%.

Até o final de 2025, 80% dos centros comerciais da China Resources Land estavam entre os três primeiros em receita de varejo local, com 54 centros comerciais liderando suas regiões, e a taxa de ocupação permanecendo alta, em 97%.

O CFO Zhao Wei revelou na reunião: “Em 2025, a contribuição do aluguel de imóveis operacionais para o lucro central atingiu 9,9 bilhões de yuans, formando um mapa de lucros de duas centenas de bilhões de yuans com vendas de desenvolvimento, e as duas e três curvas juntas contribuíram com 52% do lucro líquido central.”

A terceira curva de crescimento, de gestão de ativos leves e cobrança de taxas, demonstra forte potencial de crescimento, tornando-se uma nova fonte de desempenho para a empresa.

Em 2025, esse negócio atingiu uma receita de 17,83 bilhões de yuans, enquanto a receita de operações na indústria cultural e esportiva cresceu 53,5% em relação ao ano anterior, com setores de gestão de ativos e construção urbana também expandindo de forma estável.

Dentre eles, a indústria cultural e esportiva já cobre as principais cidades de Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, com a maior área de gestão de arenas no país; o negócio de habitação para aluguel mantém-se líder entre empresas estatais, tendo emitido a primeira REIT de habitação de aluguel de mercado.

Li Xin afirmou que esse crescimento acelerado é fruto de uma estratégia bem-sucedida: “A receita das curvas duas e três cresce a uma taxa composta anual superior a 10%, e o lucro cresce a uma taxa composta anual superior a 20%, fornecendo suporte central para a travessia do ciclo do setor.”

A estabilidade financeira sempre foi uma vantagem central da China Resources Land, e sua confiança na estratégia de longo prazo. Ao final de 2025, a dívida total era de 281,47 bilhões de yuans, com caixa e saldos bancários de 116,99 bilhões de yuans, e uma taxa de endividamento líquido de 39,2%, ainda em nível baixo no setor; o custo médio ponderado de financiamento caiu 39 pontos base para 2,72%, mantendo-se em nível relativamente baixo.

Zhao Wei atribui essa estabilidade a uma disciplina financeira rigorosa: “Nos últimos cinco anos, mantivemos receitas lucrativas e lucros com fluxo de caixa, com uma cobertura total de 40%, e uma relação de caixa curto/longo prazo superior a 2, além de uma média de prazo de dívida superior a seis anos, o que é fundamental para atravessar ciclos.”

Quanto ao futuro das três curvas de crescimento, Li Xin apresentou um plano claro: “A receita de vendas e desenvolvimento na ‘15ª Fase’ deve se manter entre 2 a 2,5 trilhões de yuans até o final do período, a receita de aluguel de imóveis operacionais deve representar cerca de 15% da receita total e cerca de 50% do lucro, e a taxa de crescimento anual da gestão de ativos leves deve superar 10%, com uma meta de receita de aproximadamente 20 bilhões de yuans.”

De uma construtora residencial regional a uma operadora nacional de investimento, desenvolvimento e operação urbana, a China Resources Land conquistou uma posição de destaque durante o período de ajuste do setor.

Durante o “14º Plano Quinquenal”, a China Resources Land acumulou uma receita de mais de 1,2 trilhão de yuans, um lucro total superior a 200 bilhões de yuans, um lucro central superior a 130 bilhões, subindo da oitava posição para as três primeiras do setor.

No contexto de rápida construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário, a China Resources Land, com suas três curvas de crescimento coordenadas, realizou uma transformação de rentabilidade, fortalecendo sua base para a nova fase do setor.

Aumento de receita e lucro

No contexto de reestruturação do crescimento da China Resources Land, o desempenho da subsidiária China Resources Vanke Life apresenta uma lógica de expansão “leve”.

O relatório de 2025 mostra que a China Resources Vanke Life atingiu uma receita de 18,02 bilhões de yuans, um aumento de 5,1%; o lucro líquido central atribuído aos acionistas foi de 3,95 bilhões de yuans, crescendo 13,7%, com uma elasticidade de lucro maior que a de receita, demonstrando resiliência e vigor.

Ao mesmo tempo, sua margem de lucro bruta geral aumentou 2,5 pontos percentuais para 35,5%, e o fluxo de caixa operacional líquido cobriu 103,3% do lucro líquido central, consolidando a qualidade dos lucros.

“‘14º Plano Quinquenal’ é o primeiro plano de cinco anos desde a abertura de mercado da Vanke, enfrentando mudanças rápidas no setor e maior competição entre líderes. A empresa promoveu o desenvolvimento de suas operações 2+1 de forma abrangente e de alta qualidade, com indicadores-chave continuamente melhorando e atingindo novos recordes, mantendo sua capitalização e índice de preço sobre lucro no topo do setor, superando as tendências.” afirmou Yu Linkang, CEO da China Resources Vanke Life, na apresentação de resultados de 2025, destacando que a empresa concluiu com sucesso as metas do “14º Plano Quinquenal”, e que o modelo de “duas rodas” de operação comercial e gestão de propriedades é o núcleo de sua travessia do ciclo do setor.

Como o motor de lucro principal da China Resources Vanke Life, o setor comercial se destacou como a força de crescimento mais explosiva. Em 2025, esse segmento gerou uma receita de 6,91 bilhões de yuans, um aumento de 10,1%, representando 38,3% do total de receita; a margem de lucro bruto subiu 2,9 pontos percentuais para 63,1%.

Durante o período, seus 135 centros comerciais em operação alcançaram uma receita de varejo de 266 bilhões de yuans, um crescimento de 23,7%. A receita de aluguel dos proprietários cresceu 16,9% para 30,7 bilhões de yuans, com a margem de lucro operacional subindo 0,6 pontos percentuais para 65,7%, promovendo uma relação de benefício mútuo entre proprietários e operadores.

Na expansão de escala, a China Resources Vanke Life assinou contratos de 12 centros comerciais de terceiros de alta qualidade ao longo do ano, e ao final do período, o número de centros sob gestão chegou a 207, com a contribuição de lucro antes de impostos de centros comerciais de terceiros aumentando 4,3 pontos percentuais para 25,3%, com os negócios de expansão de mercado continuando a gerar lucros.

Diante de uma estrutura de mercado marcada por fragmentação de consumo e competição por estoque, a China Resources Vanke Life realizou uma reestruturação dos quatro principais setores: ultra-luxo, bandeira urbana, vida de qualidade e inovação de ponta, alcançando crescimento equilibrado em diferentes projetos e suavizando os efeitos das oscilações do ciclo do setor.

“Ter múltiplas pistas é nossa principal confiança para atravessar ciclos econômicos.” afirmou Yu Linkang na reunião de resultados, “Não estamos simplesmente dividindo projetos entre ultra-luxo ou não, mas ajustando a gestão de acordo com o posicionamento e estágio de cada projeto.”

Para ele, a diversificação de setores é uma capacidade central de resistência às oscilações econômicas, pois produtos de diferentes setores terão desempenhos distintos em diferentes ciclos. Yu Linkang afirmou: “Atualmente, não há empresas no mercado que concorram conosco em todas as pistas, o que torna a resistência geral da Vanke Life muito forte.”

Segundo Wang Lei, vice-presidente da China Resources Vanke Life, o aumento da competição no setor reflete uma reestruturação fundamental na lógica do desenvolvimento imobiliário comercial.

“O setor imobiliário comercial está se despropriedade, e o comércio voltará à sua essência.” afirmou na reunião, “A essência do comércio é centrada no cliente, construindo uma cadeia de serviços completa, especialmente na operação refinada. No futuro, as principais empresas usarão sua marca, operação, capital e ecossistema para acelerar a integração de recursos do setor, aumentando a concentração do setor, uma lei objetiva do desenvolvimento do setor em determinado estágio.”

Se o setor comercial é o motor de crescimento da Vanke Life, o setor de gestão de propriedades é sua base estável para atravessar ciclos. Em um contexto de ajuste profundo do setor imobiliário, em 2025, a receita do segmento de gestão de propriedades foi de 10,85 bilhões de yuans, um aumento de 1,1%, consolidando sua base de escala.

Durante o período, a área de edifícios sob gestão atingiu 426 milhões de metros quadrados, um crescimento de 3,2%; entre eles, os serviços de propriedade de base de espaços comunitários, considerados a âncora do setor, tiveram receita de 7,171 bilhões de yuans, um aumento de 7,5%, com a margem de lucro bruto subindo 1,2 pontos percentuais para 15,2%, atingindo uma estabilidade dupla de escala e rentabilidade.

Quanto à receita de serviços de valor agregado, a queda momentânea foi atribuída às mudanças no mercado de desenvolvimento imobiliário e à estratégia de desinvestimento de negócios de menor rentabilidade, além de uma transição para uma plataforma de negócios mais centralizada, como parte de um desenvolvimento de alta qualidade.

Enquanto os negócios de estoque avançam de forma estável, o setor de espaços urbanos tornou-se o principal motor de crescimento da gestão de propriedades. Em 2025, a receita desse setor cresceu 12,0% para 2,04 bilhões de yuans.

Além das duas principais pistas, os negócios do ecossistema da empresa tiveram um crescimento explosivo em 2025, atingindo uma receita de 270 milhões de yuans, um aumento de 72,2%, tornando-se uma nova contribuição para o desempenho, além de acelerar a formação do ciclo ecológico do modelo de negócios “2+1”.

“Gestão comercial, gestão de propriedades e membros premium integrados no modelo ‘2+1’ são nossa principal estratégia para abrir espaço para crescimento de longo prazo.” afirmou Yu Linkang na reunião de resultados, “2026 será o primeiro ano do ‘15º Plano Quinquenal’. Com a recuperação contínua da economia chinesa, estamos entrando em um período de rápida liberação do potencial de consumo e integração total dos serviços de propriedade na operação urbana. A empresa continuará focada na estratégia, melhorando eficiência operacional, usando tecnologia como motor, e fortalecendo a colaboração ecológica, para consolidar sua competitividade e alcançar um bom começo para o ‘15º Plano Quinquenal’.”