لقد أدركت للتو أن الكثير من الناس يخلطون بين مقاييس تقييم الممتلكات الخاصة بهم ويكلفهم ذلك أموالًا. دعني أشرح لك الفرق بين GRM و GIM لأنه بصراحة، معرفة الفرق يمكن أن يغير طريقة تقييمك للصفقات.

لذا بشكل أساسي لديك طريقتان رئيسيتان للنظر في العقارات المؤجرة - مضاعف الإيجار الإجمالي و مضاعف الدخل الإجمالي. يبدو أنهما متشابهان لكنهما يقيسان أشياء مختلفة وهذا مهم.

الـ GRM هو ما يستخدمه معظم المستثمرين السكنيين. تأخذ سعر العقار وتقسمه على دخل الإيجار فقط. بسيط. إذا كنت تشتري منزل عائلي واحد أو دوبلكس حيث الإيجار هو مصدر دخلك الأساسي، فإن الـ GRM هو المقياس الذي تعتمد عليه. لنفترض أن عقارًا يكلف 400 ألف ويحقق 50 ألف سنويًا من الإيجار، فإن الـ GRM الخاص بك هو 8. عادةً، الـ GRM المنخفض يعني قيمة أفضل من حيث توليد الدخل.

أما الـ GIM فهو أوسع. أنت تنظر إلى كل شيء - الإيجار بالإضافة إلى رسوم الوقوف، دخل الغسيل، التخزين، وأي شيء آخر يحققه العقار. هنا يصبح المقارنة بين الـ GRM و الـ GIM أكثر إثارة للاهتمام لأن الـ GIM يعطي صورة أكبر. عقار بقيمة 500 ألف ويحقق دخلًا إجماليًا سنويًا قدره 100 ألف يعطيك GIM بمقدار 5. هذا مفيد عندما تقيّم مباني متعددة العائلات أو العقارات التجارية التي لديها مصادر دخل متعددة.

لكن ما أراه الناس يخطئون فيه هو أنهم ينظرون إلى أرقام الـ GRM و الـ GIM ويظنون أن هذه هي القصة كاملة. ليست كذلك. هذه المقاييس تتجاهل تمامًا نفقاتك الفعلية - الصيانة، ضرائب العقارات، رسوم الإدارة، معدلات الشغور، وكل تلك الأمور التي تستهلك أرباحك فعليًا. عقار بمضاعف منخفض جذاب يمكن أن يكون حفرة مال إذا كانت النفقات قاسية.

الموقع مهم أيضًا. عقار في سوق نشط قد يكون لديه مضاعف أعلى لكنه لا يزال يستحق ذلك إذا كانت الإيجارات في ارتفاع. هذه المقاييس لا تلتقط ذلك. لهذا السبب، عندما تقارن أداء الـ GRM مقابل الـ GIM عبر عقارات مختلفة، عليك أن تضيف تحليلات أخرى - اتجاهات السوق، العوامل الاقتصادية، الطلب المحلي.

الاستنتاج العملي؟ الـ GRM ممتاز للعقارات السكنية البسيطة حيث تجمع الإيجار فقط. الـ GIM يكون أكثر منطقية عندما تنظر إلى عقارات ذات مصادر دخل متنوعة. لكن على أي حال، استخدمهما كنقطة انطلاق، وليس كالحكم النهائي. دمجهما مع تحليل معدل العائد الرأسي، عوائد النقد على النقد، ومعرفتك بالسوق المحلي. هكذا تجد الصفقات الجيدة بدلًا من مجرد مطاردة أرقام المضاعف المنخفض.